中国の住まいの探し方：賃貸契約のルール、デポジット、契約の届出、外国人の住宿登記
最終確認：2026年11月8日
上海や北京で働く日本人の多くは、サービスアパートや分譲マンションの部屋を借りて暮らします。中国では、外国人がホテル以外の場所に住むと、入居から24時間以内に公安機関（警察）へ「住宿登記」をする決まりがあり、しないと警告や罰金の対象になります。この記事では、民法典、2025年9月に施行された住房租赁条例（住宅の賃貸の条例）、出境入境管理法、国家移民管理局の公告をもとに、契約までの流れ、契約のルール、住宿登記をまとめます。
この記事のポイント
- 6か月以上の賃貸契約は書面で結びます。期間は最長20年です。家主は契約を住宅の管理部門に届け出る（備案）決まりで、家主がしなければ借り手も届け出られます。
- 家主がデポジット（押金）を受け取るときは、額・返す時期・差し引く場合を契約に書く決まりです。契約にない理由で、正当な理由なく差し引くことはできません。
- ホテル以外に住む外国人は、入居から24時間以内に、本人か家主などが公安機関に住宿登記をします。2026年9月21日から、全国でアプリやウェブでも登記できます。
住まいの種類：サービスアパートと分譲マンション
上海や北京で外国人がよく借りるのは、集合住宅の部屋です。呼び方は物件の広告によって違いますが、おおまかに次のように分けられます。
| 種類 | 特徴 |
|---|---|
| サービスアパート（服务式公寓） | 建物全体を1つの会社が運営する賃貸住宅。家具付きで、清掃などホテルに近いサービスがつく物件もある。家賃は高めになりやすい |
| 分譲マンション（商品房） | 部屋ごとにオーナー（個人など）がいて、オーナーや仲介会社を通して借りる。管理会社（物业）が建物を管理する |
| 会社が運営する賃貸マンション（长租公寓など） | 住宅の賃貸会社がまとめて借り上げたり建てたりして貸す物件。契約の相手は会社になる |
誰から借りるかで、契約の相手、届出の担当、修理の窓口が変わります。契約のときに、家主（オーナー）本人か、賃貸会社か、仲介会社が間に入るのかを確かめましょう。
家賃の相場とエリアの選び方
中国の統計局は、外国人が借りるような賃貸住宅の地区別・間取り別の家賃の金額を公表していません。国家統計局の消費者物価指数では、全国の家賃は2026年9月に前年同月比0.6%下がりましたが、金額はわかりません。そのため、この記事では家賃の金額は載せていません。実際の募集を、物件サイトや不動産仲介会社で複数確かめてください。
- 通勤：職場までの地下鉄の路線と、朝夕の時間帯の通勤時間
- 子どもの学校：日本人学校やインターナショナルスクールのスクールバスの範囲や通学時間
- 買い物・医療：日本食のスーパーや、外国人向けの窓口がある病院が近くにあるか
- 建物：管理会社の対応、入口の警備、エレベーター、水回りやエアコンの状態
- 工業団地や開発区で働く場合は、職場の近くに住むか、市の中心から通うかを決める
契約までの流れ
- 物件サイトや不動産仲介会社で候補を探し、内見する（家具・設備、水回り、エアコン、騒音を見る）
- 条件が合えば、予約のためのお金（定金）を求められることがある。契約しなかったときに返るかを必ず確認する
- 賃貸契約書の案を受け取り、内容を確認する（中国語だけか、日本語・英語の訳があるか）
- 本人の名前で契約書に署名し、デポジットと前家賃を払う。領収書をもらう
- 入居時に、家主と一緒に部屋の状態と家具・家電を確認し、写真つきで記録する
- 入居から24時間以内に住宿登記をする（本人か家主など）
- 家主が契約の届出（備案）をしたかを確かめる
住房租赁条例では、家主と借り手は本人の名前（実名）で契約を結び、家主は借り手の身分証明書類を確認することになっています。身分証明書類を見せない人には貸してはいけません。外国人はパスポートを求められるので、写しを用意しておきましょう。
中国到着後の手続き →住宿登記・銀行口座・スマホ決済・SIM など、住まいとあわせて必要な手続きをまとめています。賃貸契約のルール（民法典・住房租赁条例）
中国の住宅の賃貸は、民法典（2021年施行）の賃貸借契約の章と、住房租赁条例（国務院令第812号、2025年9月15日施行）で決まっています。主なルールは次のとおりです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 書面 | 期間が6か月以上の賃貸は書面にする。書面にせず期間がわからない場合は、期間の定めのない賃貸とみなす（民法典 第707条） |
| 期間の上限 | 最長20年。超えた部分は無効。更新するときも、更新の日から20年まで（民法典 第705条） |
| 実名と本人確認 | 家主と借り手は実名で契約する。家主は借り手の身分証明書類を確認する（住房租赁条例 第8条・第9条） |
| デポジット（押金） | 家主が受け取るときは、額・返す時期・差し引く場合を契約に書く。契約にある場合のほかは、正当な理由なく差し引けない（住房租赁条例 第10条） |
| 修理 | 原則として家主が修理する（別の約束があればそれに従う）。家主が直さないときは、借り手が直して費用を家主に負担させられる。借り手のせいで壊れたときは除く（民法典 第712条・第713条） |
| 又貸し | 家主の同意があれば又貸しできる。同意なしに又貸ししたら、家主は契約を解除できる（民法典 第716条） |
家主が法律に従って契約を解除するときは、借り手に知らせ、引っ越しのための相当の時間を与えます。暴力や脅しなどで、借り手に解約や退去を迫ってはいけません（住房租赁条例 第12条）。
予約のときに払う「定金」は、民法典の手付けのルールに当てはまることがあります。契約が実行されれば代金にあてるか返します。払った側が約束を破れば返してもらえず、受け取った側が約束を破れば2倍にして返します。額は契約の金額の20%までです（民法典 第586条・第587条）。「定金」と「押金（デポジット）」は別のものなので、書類にどちらと書かれているかを確認しましょう。
賃貸契約書で確認すること
- 契約期間と、更新するときの家賃の決め方
- 途中で解約できる条件（転勤・帰国のときの条項）と、その場合にデポジットがどうなるか
- デポジットの額と、返す時期・差し引く場合の条件
- 家賃の支払いの間隔（毎月か、数か月分まとめてか）と支払い方法、領収書（发票など）の出し方
- 家賃に含まれるもの（管理費・インターネット・清掃など）と、電気・水道・ガスの名義と精算方法
- 修理の分担と連絡先（家主・管理会社・賃貸会社）
- 家具・家電の一覧と、入居時の状態の記録
- 契約の届出（備案）をいつ誰がするか、住宿登記に必要な書類を家主が出してくれるか
転勤・帰国のときの解約は契約しだい
期間を決めた賃貸では、法律に決まった場合のほかは、一方的に途中で解約できるとは限りません。民法典で借り手から解除できるのは、部屋が差し押さえられて使えない、権利に争いがある、安全や健康を害するといった場合です（第724条・第731条）。転勤・帰国のときの扱い（何日前に知らせるか、違約金、デポジットが返るか）は、契約書で決めておくことが大切です。
契約の届出（備案）
住房租赁条例 第8条では、家主は規定に従い、住宅の賃貸の管理サービスのプラットフォームなどを通じて、物件のある地域の住宅の管理部門（房产管理部门）に契約を届け出ます（備案）。家主が届け出ないときは、借り手が届け出ることもできます。仲介会社を通した契約では、仲介会社が届け出ます（第27条）。
- 届出をしなくても、契約そのものは無効になりません（民法典 第706条）
- 届出の期限や方法の細かい点は、市ごとの規定で決まります。住んでいる市の住宅の管理部門の案内を確認しましょう
このほか、台所・浴室・ベランダ・廊下・地下の物置・車庫などは、それだけを住まいとして貸してはいけません。1部屋に住める人数や1人あたりの最低面積は、市の政府が決めます（住房租赁条例 第7条）。
住宿登記：入居から24時間以内
外国人が中国で泊まる場所は、公安機関に登録します。出境入境管理法 第39条では、ホテルに泊まる場合はホテルが登記して公安機関に報告します。ホテル以外の住まい（借りた部屋・知人の家など）に住む・泊まる場合は、入居から24時間以内に、本人か泊める人（家主など、「留宿人」）が、住む地域の公安機関で登記します。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| ホテルに泊まる | ホテルが登記し、公安機関に報告する |
| ホテル以外に住む | 入居から24時間以内に、本人か泊める人が、住む地域の公安機関で登記する |
| ネットでの登記 | 2026年9月21日から全国で可能。国家移民管理局の政務サービスのウェブサイト、「移民局12367」アプリ、「移民局12367」の WeChat ミニプログラム、Alipay のミニプログラムで、本人か泊める人が手続きできる。窓口で登記したのと同じ効力 |
| 窓口での登記 | 住む地域の公安機関の窓口でもこれまでどおり登記できる |
| 登記しなかったとき | 警告。あわせて2,000元（CNY 2,000）以下の罰金になることがある（第76条） |
- 国家移民管理局は、2026年3月20日から河北・遼寧・浙江・湖北・広西・重慶・四川の7つの地域でネットでの登記を試し、9月21日の公告（2026年第7号）で全国に広げました
- 引っ越したときは、新しい住まいで改めて登記が必要です。出張でホテル以外に泊まる場合も対象です
- 窓口や必要書類は市によって違うことがあります。住む地域の公安機関の案内を確認し、家主の協力が必要な書類がないかを入居前に確かめておきましょう
住まい探しのチェックリスト
- 会社の住宅手当の有無と上限、入居までの仮住まい（ホテル・サービスアパート）の期間
- 通勤の方法と、朝夕の通勤時間
- 賃貸契約書が書面で、実名で署名されているか
- デポジットの額と返す条件、途中解約（転勤・帰国）の条項
- 予約金が「定金」か「押金」か、返金の条件
- 家賃に含まれるものと、電気・水道・ガスの精算方法
- 入居時の部屋の状態の記録（写真つき）
- 入居から24時間以内の住宿登記と、契約の届出（備案）
よくある質問
＋中国の住宿登記はいつまでにしますか？
ホテル以外に住む・泊まる外国人は、入居から24時間以内に、本人か泊める人（家主など）が住む地域の公安機関で登記します（出境入境管理法 第39条）。ホテルの場合はホテルが行います。2026年9月21日からは、全国で「移民局12367」アプリなどからネットでも登記できます。
＋住宿登記をしないとどうなりますか？
出境入境管理法 第76条で、警告を受け、あわせて2,000元以下の罰金になることがあります。引っ越したときも新しい住まいで登記が必要です。
＋デポジット（押金）は必ず返ってきますか？
住房租赁条例（2025年9月施行）では、家主はデポジットの額・返す時期・差し引く場合を契約に書くことになっており、契約にある場合のほかは正当な理由なく差し引けません。契約書の条件と、入居時の部屋の状態の記録が大切です。
＋賃貸契約は書面が必要ですか？
期間が6か月以上なら書面にする必要があります（民法典 第707条）。期間は最長20年です。住房租赁条例では実名で契約し、家主が住宅の管理部門に届け出る（備案）ことになっています。
＋契約の途中で帰国することになったら、解約できますか？
期間を決めた賃貸では、法律に決まった場合のほかは、一方的に解約できるとは限りません。転勤・帰国のときの扱いは契約書で決まるので、途中解約の条項と通知の期限、違約金、デポジットの扱いを契約の前に確認しましょう。
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