マレーシアの住まいの探し方：コンドの種類、エリアの選び方、賃貸契約、印紙税、エージェントの確認
最終確認：2026年11月8日
マレーシアで働く日本人の多くは、プールやジム、警備のついたコンドミニアム（コンド）を借りて暮らします。ただ、マレーシアには住宅の賃貸借だけを定めた法律がまだなく、デポジットの額や修理の分担などは、ほとんどが賃貸契約書の中身で決まります。この記事では、LHDN（内国歳入庁）の印紙税のガイドライン、LPEPH（不動産評価士・エージェント委員会）の情報などをもとに、住まいの種類、契約の流れ、契約時の費用、エージェントの確認方法をまとめます。
この記事のポイント
- 賃貸の条件はほとんどが契約書で決まります。住宅の賃貸借の専用の法律（Residential Tenancy Act）は、2026年11月時点でまだ成立していません。
- 賃貸契約の印紙税は年間家賃 RM250 ごとに RM1（1年以下）〜RM7（5年超）で、払うのは借り手です。2025年から少額の免除がなくなりました。
- エージェントは LPEPH に登録された人だけが仲介できます。登録番号を聞いて、公式サイトで確かめましょう。
住まいの種類：コンド・サービスアパート・部屋借り
クアラルンプール（KL）やその周辺で外国人がよく借りるのは、高層の集合住宅です。呼び方は物件の広告によってさまざまですが、おおまかに次のように分けられます。
| 種類 | 特徴 |
|---|---|
| コンドミニアム（コンド） | プール・ジム・24時間の警備などがついた民間の分譲マンション。部屋はオーナー（個人）が持っていて、オーナーから借りる |
| サービスアパート（サービスレジデンス） | コンドに近い集合住宅で、商業施設と一体になった物件もある。家具付きの物件や、ホテルのような管理サービスがつく物件もある |
| アパート | 共用設備が少ない集合住宅。家賃は抑えられるが、警備や設備は物件による |
| テラスハウスなどの土地付き住宅 | 長屋形式や一戸建て。家族向けで広いが、防犯は自分で考える必要がある |
| 部屋借り・シェア | コンドなどの1部屋を借りる。単身者が家賃を抑える方法 |
家具の有無は「フルファーニッシュ（家具・家電付き）」「パーシャリーファーニッシュ（エアコン・キッチンなど一部だけ）」「アンファーニッシュ（なし）」のように表示されることが多く、同じ建物でも家賃が変わります。何が付いているかは、契約書の付属の一覧（インベントリー）で確認しましょう。
家賃の相場について
マレーシアでは、政府（NAPIC：国家不動産情報センター）が売買の価格の統計は公表していますが、地区・間取り別の住宅の家賃の中央値のような公式の統計は見当たりません。そのため、この記事では家賃の金額を示しません。家賃は、立地（駅からの距離・中心部への近さ）、広さ、築年数、家具の有無、共用設備で大きく変わります。
相場を知るには、物件サイトで同じ建物・同じ広さの募集をいくつか比べるのが確実です。会社に住宅手当がある場合は、その上限額から探す範囲を決めると効率よく探せます。
マレーシアの生活費 →光熱費・交通費・物価など、家賃以外の生活費をまとめています。エリアの選び方
日系の不動産会社などの解説では、KL で日本人が多く住むエリアとして、郊外のモントキアラ（Mont Kiara）や、KLCC・ブキッビンタンなどの都心部が挙げられることが多いです。ほかにも、バンサー（Bangsar）、KL セントラル周辺、隣のセランゴール州のペタリンジャヤ（PJ）やスバンジャヤなど、通勤先や子どもの学校によって選ぶ地域は分かれます。政府や大使館がエリアごとの日本人の人数を公表しているわけではないので、次の点から自分に合う地域を考えましょう。
- 通勤：KL は渋滞が多いので、車通勤か、LRT・MRT など電車の駅に近いかで暮らしやすさが大きく変わる
- 子どもの学校：日本人学校やインターナショナルスクールに通う場合は、スクールバスの範囲や通学時間を確かめる
- 買い物：日本食のスーパーや日本食店、病院が近くにあるか
- 防犯：建物の入口や駐車場の警備、カードキーの有無
- ジョホールバル（シンガポール国境の近く）やペナンなど、KL 以外で働く場合は、その都市の事情を別に調べる
契約までの流れ
- 物件サイトやエージェントで候補を探し、内見する（家具・設備の状態、水回り、エアコン、周りの騒音を見る）
- 条件が合えば、予約の意思表示として「Letter of Offer」などの書面に署名し、予約金（ブッキングフィー）を払うことが多い。返金の条件を必ず確認する
- 賃貸契約書（Tenancy Agreement）の案を受け取り、内容を確認する
- 契約書に署名し、デポジットと最初の家賃を払う
- 署名から30日以内に、契約書に印紙税を納める（後述）
- 入居時に、部屋の状態と家具・家電の一覧を写真つきで記録し、鍵・カードキーを受け取る
オーナーからは、パスポートや就労パス（EP など）の写しを求められるのが一般的です。到着直後でパスの手続きが終わっていない場合は、会社の雇用証明などで対応できるか相談しましょう。
賃貸契約書で確認すること
マレーシアには、住宅の賃貸借だけを定めた法律（住宅賃貸借法、Residential Tenancy Act）がまだありません。住宅・地方政府省（KPKT）が法案をまとめている段階で、2026年8月時点でも「最終調整中」と説明されており、国会での成立には至っていません。そのため、トラブルになったときは、基本的に契約書の内容と一般の契約法で判断されます。署名の前に、次の点を確認しましょう。
- 契約期間（1年・2年など）と、更新するときの家賃の決め方
- 途中で解約できる条件（転勤・帰国のときの解約の条項）と、その場合デポジットがどうなるか
- デポジットの額と、返金の時期・差し引かれる場合の条件
- 修理の分担：エアコンの清掃や小さな修理は借り手、大きな故障はオーナー、のように金額や範囲で決めておくと、あとでもめにくい
- 光熱費・インターネット・管理費（maintenance fee）を誰が払うか
- 家具・家電の一覧と、入居時の状態の記録
- 退去時の原状回復（クリーニング・塗装）の範囲
途中解約の条項
現地採用の人も、会社都合の転勤や帰国で途中解約が必要になることがあります。「一定期間が過ぎたら、何か月前に通知すれば解約できる」といった条項が入っているかを確認しましょう。条項がないと、残りの期間の家賃を求められたり、デポジットが返ってこなかったりするおそれがあります。
契約時にかかる費用：デポジットと印紙税
デポジット（保証金）
デポジットの上限を定めた法律はなく、金額は契約で決まります。不動産サイトなどの解説では、家賃2か月分の保証金（security deposit）、光熱費の未払いに備える預かり金（utility deposit、家賃の半月分程度）、1か月分の前家賃を最初に払う「2+1」「2+1+0.5」と呼ばれる形が一般的とされています。物件や交渉によって違うので、領収書を必ずもらい、返金の条件を契約書に書いてもらいましょう。
賃貸契約の印紙税
賃貸契約書は印紙税法（Stamp Act 1949）で印紙税の対象になっていて、LHDN（内国歳入庁）に納めます。税額は年間の家賃をもとに、契約期間によって次のように決まります（LHDN のガイドライン）。
| 契約期間 | 税額 |
|---|---|
| 1年以下 | RM1 |
| 1年超〜3年 | RM3 |
| 3年超〜5年 | RM5 |
| 5年超 | RM7 |
- 例：家賃が月 RM3,000（年 RM36,000）で2年契約なら、RM36,000 ÷ RM250 = 144 なので、144 × RM3 = RM432
- 払うのは借り手（契約書の原本）。オーナーが持つ写しの印紙税はオーナーが払う
- 契約書に署名した日から30日以内に納める。遅れると、3か月以内なら RM50 か不足額の10%の高いほう、3か月を超えると RM100 か20%の高いほうの罰金がかかる（2025年1月1日から）
- 以前は年間家賃 RM2,400 までの部分が免除されていたが、2025年1月から免除がなくなり、1年超の契約の税率も上がったと解説されている。現在の LHDN のガイドラインにも免除の記載はない
- 手続きは LHDN の MyTax の「e-Duti Setem」で行う。2026年1月から、自分で税額を申告する方式（自己申告）が段階的に始まった
実際には、エージェントやオーナーが契約書の作成と印紙税の手続きをまとめて行い、費用を借り手に請求することが多くあります。契約書の作成費や手続きの代行料がかかる場合は、金額を事前に確認しましょう。
エージェントの確認と詐欺への注意
マレーシアで不動産の仲介をできるのは、財務省のもとにある LPEPH（不動産評価士・エージェント・管理者委員会、英語名 BOVAEP）に登録された人だけです。登録の仕組みは「不動産評価士・エージェント・管理者法（1981年）」で定められています。委員会は以前 LPPEH（BOVAEA）と呼ばれていて、旧サイト（lppeh.gov.my）は新しいアドレス（lpeph.gov.my）へ移っています。
- 登録されたエージェントには、資格を持つ不動産エージェント（REA）と、その事務所のもとで働くネゴシエーター（REN）がいる
- 名刺や広告に登録番号が書かれているか確認し、LPEPH のサイトの検索で、名前と所属する事務所が合っているか確かめる
- LPEPH の FAQ では、賃貸の仲介手数料は賃貸契約に署名したときに払うものとされている。誰がいくら払うかは事前に確認する
- 内見の前に予約金を振り込ませる、オーナーや物件の実在を確かめられない、といった場合は詐欺を疑う
- LPEPH には、登録エージェントへの苦情を受け付ける窓口（E-Complaint）がある
住まい探しのチェックリスト
- 会社の住宅手当の有無と上限、入居までの仮住まい（ホテル・サービスアパート）の期間
- 通勤の方法（車か電車か）と、渋滞の時間帯の通勤時間
- 家具・家電の一覧と状態、エアコンの台数と清掃の分担
- デポジットの額と返金の条件、途中解約の条項
- 印紙税の手続きを誰が行うか、契約書の作成費の有無
- エージェントの登録番号の確認
- 電気（TNB など）・水道・インターネットの名義と支払い方法
よくある質問
＋マレーシアの賃貸のデポジットはいくらですか？
法律で決まった額はなく、契約で決まります。不動産サイトなどの解説では、家賃2か月分の保証金と半月分程度の光熱費の預かり金、1か月分の前家賃を最初に払う形が一般的とされています。
＋賃貸契約の印紙税はいくらで、誰が払いますか？
年間家賃 RM250 ごとに、契約期間1年以下なら RM1、1年超〜3年なら RM3、3年超〜5年なら RM5、5年超なら RM7 です。原本の印紙税は借り手が払います。署名から30日以内に LHDN の MyTax（e-Duti Setem）で納めます。
＋家賃が安ければ印紙税は免除されますか？
2025年1月から、年間家賃 RM2,400 までの免除はなくなったと解説されています。現在の LHDN のガイドラインにも免除の記載はなく、家賃が少なくても印紙税がかかると考えておきましょう。
＋エージェントが本物か確かめる方法は？
登録番号を聞き、LPEPH（旧 LPPEH、英語名 BOVAEP）の公式サイト（lpeph.gov.my）の検索で、名前と所属事務所を確かめます。登録されていない人は不動産の仲介をできません。
＋マレーシアに住宅の賃貸の法律はありますか？
住宅の賃貸借だけを定めた法律はまだありません。住宅・地方政府省が住宅賃貸借法案をまとめていますが、2026年8月時点で最終調整中とされ、成立していません。今は契約書の内容と一般の契約法で判断されるので、契約書をよく確認することが大切です。
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