フィリピンの住まい：コンドミニアムの借り方、家賃規制（月₱10,000以下）、外国人が家を買うときのルール
最終確認：2026年11月10日
フィリピンで働くことになったら、どこに住み、どう契約すればよいのでしょうか。この記事では、家賃規制法（共和国法第9653号）と国家人間居住委員会（NHSB）の決議、1987年憲法、コンドミニアム法（共和国法第4726号）、外国人への土地の賃貸を定めた大統領令第471号と投資家賃貸法（共和国法第7652号、2025年改正）、内国歳入庁（BIR）の規則をもとに、部屋の借り方と外国人が家を買うときのルールをまとめます。
この記事のポイント
- 家賃規制法の対象は月₱10,000（1万ペソ）以下の部屋だけです。同じ借り手が住み続ける場合、2026年の値上げは1%までです。この規制は2026年12月31日までの決議によるもので、2027年以降の扱いは記事の確認時点で発表されていません。
- 規制の対象の部屋では、前払い家賃は1か月分まで、保証金（デポジット）は2か月分までと法律で決まっています。対象外の部屋は契約で決まるので、条件を一つずつ確かめます。
- 外国人は憲法で土地の所有を禁じられていますが、コンドミニアムの部屋は、建物の外国人の持ち分が40%を超えない範囲で買えます。土地を借りる場合は、原則25年＋更新25年までです。
部屋の種類：コンドミニアムが中心
| 種類 | 特徴 | 向いている人 |
|---|---|---|
| コンドミニアム（condominium） | 警備員のいる高層の集合住宅。部屋ごとに持ち主が違い、持ち主から借りる。家具付き・プールやジム付きの物件もある | 単身・夫婦・家族。マカティ・BGC・オルティガスやセブ市内で働く人 |
| サービスアパートメント | ホテルのように清掃などが付く。短期でも借りやすい | 着任してすぐの人、出張・短期の人 |
| 一戸建て・タウンハウス | 庭や駐車場がある。警備付きの住宅地（ビレッジ）の中にある物件も多い | 子どものいる家族、車を使う人 |
| アパートメント・下宿（ボーディングハウス）・ベッドスペース | 1部屋や1ベッドを借りる。費用を抑えやすい | 費用を抑えたい単身者・学生 |
マニラ首都圏は道路の渋滞がひどいので、職場・子どもの学校・病院への行きやすさを優先して地区を選ぶ人が多くいます。ラグナ・カビテの工業団地やクラークで働く人は、職場の近くに住むか、マニラから通うかを会社と相談しましょう。
フィリピンで働く場所の選び方 →マカティ・BGC・オルティガス、セブ、クラーク、ラグナ・カビテの工業団地の違いをまとめています。家賃規制：月₱10,000以下の部屋は2026年の値上げ1%まで
フィリピンには家賃規制法（Rent Control Act of 2009、共和国法第9653号）があります。決まった額以下の家賃の部屋について、値上げの幅や前払い・保証金の上限を定めた法律です。どの部屋を対象にし、何%まで値上げできるかは、住宅・都市開発省（DHSUD）の政策を決める国家人間居住委員会（NHSB）が決議で決めます。
| 期間 | 対象の部屋 | 同じ借り手への値上げの上限 |
|---|---|---|
| 2025年1〜12月 | 家賃が月₱10,000以下の住まい | 2.3% |
| 2026年1〜12月 | 家賃が月₱10,000以下の住まい | 1% |
- 上限は「同じ借り手が住み続けるあいだ」に適用される。部屋が空いたら、家主は次の借り手の家賃を自由に決められる
- 学生向けの下宿・寮・部屋・ベッドスペースは、値上げは1年に1回まで
- 決議が承認されたあとに建てられ、貸し出される新しい部屋は対象外
- 家賃が月₱10,000を超える部屋は対象外。外国から来た人が借りるコンドミニアムは、この規制の外になることが多い
- 法律に違反した家主には、₱25,000〜50,000の罰金、1か月と1日〜6か月の禁錮、またはその両方が科される（共和国法第9653号第13条）
2027年以降は未定
いまの決議は2026年12月31日までです。2027年以降も規制を続けるか、上限を何%にするかは、記事の確認時点（2026年11月）で発表されていません。決議は、規制がなくなる場合に備えた移行の対策（家賃の補助や公営の賃貸住宅など）をDHSUD に考えるよう求めています。新しい決議が出たら、DHSUD の発表で確認しましょう。
前払いと保証金：規制の対象なら1か月分＋2か月分まで
家賃規制法の対象の部屋では、前払いと保証金に次の上限があります（共和国法第9653号第7条）。
- 家賃は毎月はじめの5日以内に前払いするのが原則（契約で後の日を決めることもできる）
- 家主が求められる前払い家賃は1か月分まで
- 保証金は2か月分まで。家主は保証金を自分の名義の銀行口座に預けておき、契約が終わったら利息とともに借り手に返す
- 未払いの家賃・光熱費や、部屋を壊した損害があるときは、その額まで保証金から差し引かれる
規制の対象外の部屋（月₱10,000超）では、前払いの月数や保証金の額は法律で上限が決まっていないため、家主との契約で決まります。何か月分を預けるか、いつ・どの条件で返すかを、契約書で必ず確かめましょう。
賃貸契約で確認すること
- 家主が本当の持ち主か：コンドミニアムの部屋の権利証（Condominium Certificate of Title）の写しなどで確認する。代理人と契約するときは、委任状を見せてもらう
- 契約期間と更新：期間、更新のときの家賃の改定、何日前までに更新・解約を伝えるか
- 中途解約：会社の都合で帰国・異動するときの扱い（違約金・前払い分と保証金の返金）
- 家賃に含まれるもの：管理費（共用部分の費用）、電気・水道・インターネット、駐車場
- 家具・家電の一覧と、壊れたときの修理の負担
- 又貸し：家賃規制法の対象の部屋では、持ち主の書面の同意なしに又貸しや同居人を入れることは、立ち退きの理由になる（第9条）
家賃規制法の対象の部屋では、家主が借り手を立ち退かせられる理由は法律で決まっています。家賃の3か月分の滞納、無断の又貸し、契約期間の満了、持ち主や家族が自分で住む必要（期間満了後、3か月前の書面の通知が必要）などです。部屋が売られたり抵当に入ったりしただけでは、立ち退きの理由になりません（第9・10条）。
家主側の税金：月₱15,000以下の住まいは付加価値税がかからない
住まいの賃貸のうち、家賃が1部屋で月₱15,000以下のものは付加価値税（VAT）がかかりません（税法第109条、BIR 歳入規則2018年第13号）。月₱15,000を超える部屋は、家主の年間の家賃収入などによって、VAT（12%）か3%の事業税がかかります。契約書の家賃が税込みかどうか、領収書（公式の受領書）が出るかを確認しておくと、会社の住宅手当の精算のときに困りません。
外国人が家を買うとき：土地は持てない、コンドミニアムは40%の枠内
1987年憲法は、相続の場合を除き、私有地は公有地を取得できる人（フィリピン人や、資本の60%以上をフィリピン人が持つ会社など）にしか移せないと定めています（第12条第7節）。このため、外国人は土地を持つことができず、土地付きの一戸建てを自分の名義で買うこともできません。
| 対象 | 外国人はできるか | 根拠 |
|---|---|---|
| 土地（一戸建ての敷地を含む） | 持てない（相続の場合を除く） | 1987年憲法 第12条第7節 |
| コンドミニアムの部屋 | 買える。ただし建物の管理組合（コンドミニアム法人）の外国人の持ち分が40%を超えない範囲 | コンドミニアム法（共和国法第4726号）第5条 |
| 土地を借りる（個人・一般の会社） | 1回25年まで、合意で25年の更新ができる | 大統領令第471号 |
| 土地を借りる（登録した投資事業） | 合計99年まで。工場・観光・農業などの事業用に限り、住むためには使えない | 投資家賃貸法（共和国法第7652号。2025年に共和国法第12252号で改正） |
- コンドミニアム法は、部屋をフィリピン人や資本の60%以上をフィリピン人が持つ会社以外に移せないと定め、例外として、部屋に付いてくる管理組合の持ち分が外国人の上限を超えない場合を認めている。この上限は、憲法の「60%以上がフィリピン人」の決まりから、外国人の持ち分40%までと解されている
- 建物の外国人の枠がすでに埋まっていると、外国人はその建物の部屋を買えない。購入の前に販売会社に枠の空きを確かめる
- もともとフィリピン生まれの国民で国籍を失った人は、法律の範囲で私有地を譲り受けられる（憲法第12条第8節）
- 2025年9月3日に承認された共和国法第12252号は、投資家が借りられる期間を合計99年までに延ばした。対象は登録した投資事業で、個人が住むための賃貸には関係しない
名義を借りる取引に注意
外国人が土地を持つために、フィリピン人の名義を借りて買う方法が紹介されることがありますが、憲法の制限を逃れるための取引は無効になるおそれがあります。家を買うときは、契約の前にフィリピンの弁護士に相談しましょう。
住む場所が決まったら
- 賃貸契約書の写しを手元に残す。銀行口座の開設や各種の登録で住所の証明を求められることがある
- 電気・水道・インターネットの名義と支払い方法を確認する（家主の名義のまま家賃と一緒に払う物件もある）
- 警備付きの建物では、入居者の登録や来客の手続きがある。管理事務所の規則を確認する
- 会社の住宅手当があるときは、上限額と、会社名義の契約か本人名義の契約かを確認する
よくある質問
＋フィリピンの家賃規制は外国人にも適用されますか？
家賃規制法は借り手の国籍で区別していません。対象は家賃が月₱10,000以下の部屋で、同じ借り手への2026年の値上げは1%までです。月₱10,000を超える部屋は対象外です。
＋保証金（デポジット）は何か月分払いますか？
家賃規制法の対象の部屋（月₱10,000以下）では、前払いは1か月分まで、保証金は2か月分までです。対象外の部屋は法律の上限がなく、家主との契約で決まるので、契約書で確認してください。
＋家賃規制は2027年も続きますか？
いまの NHSB 決議2024-01号は2026年12月31日までです。2027年以降の扱いは、記事の確認時点（2026年11月）で発表されていません。DHSUD の発表を確認してください。
＋外国人はフィリピンで家を買えますか？
土地は憲法で所有できないため、土地付きの一戸建ては買えません。コンドミニアムの部屋は、建物の外国人の持ち分が40%を超えない範囲で買えます。
＋外国人は土地を借りられますか？
借りられます。大統領令第471号により、1回25年まで、合意で25年の更新ができます。登録した投資事業の場合は、2025年改正の投資家賃貸法で合計99年まで借りられますが、事業用に限られます。
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