ベトナムの住まいの探し方：サービスアパートとアパート、賃貸契約のルール、一時滞在の届出、外国人の購入
最終確認：2026年11月8日
ベトナムで働く日本人の多くは、サービスアパートや分譲アパート（チュンクー）の部屋を借りて暮らします。ベトナムでは、外国人が泊まる場所を変えるたびに、家主などが公安に「一時滞在の届出（khai báo tạm trú）」をする決まりがあり、届け出ないと罰金の対象になります。この記事では、住宅法（2023年）、民法（2015年）、外国人の出入国・居住法、政令 282/2025/NĐ-CP などの法令をもとに、住まいの種類、契約の流れと確認点、一時滞在の届出、外国人がアパートを買うときの条件をまとめます。
この記事のポイント
- 住宅の賃貸契約は書面で結ぶ必要がありますが、公証・認証は必須ではありません。途中で解約するときは、原則として30日以上前に通知します（住宅法 2023年）。
- 外国人の滞在先の届出（一時滞在の届出）は、家主など住まいを管理する人が公安に行います。用紙なら外国人が着いてから12時間以内（へき地は24時間以内）で、届け出ないと家主側が罰金の対象です。
- 外国人は、1棟のアパートの部屋の30%までなら買えます。所有できる期間は、証明書の発行から最長50年（1回だけ延長可）です。
住まいの種類：サービスアパート・分譲アパート・一戸建て
ハノイやホーチミン市で外国人がよく借りるのは、集合住宅の部屋です。呼び方は物件の広告によって違いますが、おおまかに次のように分けられます。
| 種類 | 特徴 |
|---|---|
| サービスアパート（căn hộ dịch vụ） | 建物全体を1つの会社が運営する賃貸住宅。家具付きで、清掃などホテルに近いサービスがつく物件もある。家賃は高めになりやすい |
| 分譲アパート（căn hộ chung cư、チュンクー） | 分譲マンション。部屋ごとにオーナー（個人など）がいて、オーナーや仲介会社を通して借りる。プール・ジム・警備がつく物件もある |
| 一戸建て・街なかの家（nhà riêng、nhà phố） | 家族向けで広い物件が多い。防犯や修理の分担を自分で確かめる必要がある |
家具・家電が付いているかで、同じ建物でも家賃が変わります。何が付いているかは、入居時の部屋の状態の記録（後述）で確認しましょう。
誰から借りるかで、届出の担当者が変わることがあります
サービスアパートは運営会社が、個人のオーナーの部屋はオーナー（または委任を受けた管理会社・仲介業者）が、一時滞在の届出をすることになります。誰が届け出るのかを、契約のときに確かめておきましょう（後述）。
家賃の相場とエリアの選び方
ベトナムでは、地区・間取り別の住宅の家賃の公式な統計は見当たりません。不動産コンサルティング会社（Savills など）がサービスアパートの市場の報告を出していますが、平均の家賃の数字は報道によってまちまちで、最新の数字を確認できませんでした。そのため、この記事では家賃の金額を示しません。家賃は、場所、広さ、築年数、家具の有無、共用設備で大きく変わります。物件サイトで同じ建物・同じ広さの募集をいくつか比べるのが確実です。会社に住宅手当がある場合は、その上限から探す範囲を決めると効率よく探せます。
日本人が多く住むエリアの公式な統計（大使館・総領事館などの発表）は確認できませんでした。次の点から、自分に合う地域を考えましょう。
- 通勤：ハノイもホーチミン市もバイクと車の渋滞が多いので、職場までの時間を朝夕の時間帯で確かめる
- 子どもの学校：日本人学校やインターナショナルスクールのスクールバスの範囲や通学時間
- 買い物・医療：日本食のスーパーや、日本語の通じる病院が近くにあるか
- 防犯：建物の入口の警備、カードキーの有無、夜道の明るさ
- 工業団地で働く場合は、職場の近くに住むか、市の中心から通うかを決める
契約までの流れ
- 物件サイトや不動産会社で候補を探し、内見する（家具・設備の状態、水回り、エアコン、周りの騒音を見る）
- 条件が合えば、予約のためにお金（デポジット・手付金）を求められることがある。契約しなかったときに返金されるかを必ず確認する
- 賃貸契約書の案を受け取り、内容を確認する（ベトナム語と英語の併記かどうかも確認）
- 契約書に署名し、デポジットと前家賃を払う。領収書を必ずもらう
- 入居時に、家主と一緒に部屋の状態を確認し、写真つきで記録する
- 家主などが公安に一時滞在の届出をする。届出が済んだかを確認する
家主からは、パスポートやビザ・一時居住カード（TRC）の写しを求められます。法律で、宿泊先は届出のために外国人にパスポートなどを出させてから泊めることになっており、外国人にも見せる義務があります。
ベトナム到着後の手続き →一時滞在の届出・銀行口座・SIM・税番号など、住まいとあわせて必要な手続きをまとめています。賃貸契約のルール（住宅法・民法）
ベトナムの住宅の賃貸は、住宅法（Luật Nhà ở、2023年、2024年8月1日施行）と民法（2015年）で決まっています。主なルールは次のとおりです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 書面 | 住宅の契約は当事者の合意で決め、書面にする必要がある（住宅法 第163条）。氏名・住所、物件の説明、家賃、支払いの期限と方法、期間、権利と義務、効力の発生日、署名などを書く |
| 公証・認証 | 賃貸の契約は、公証・認証をしなくてよい（当事者が望めばできる）。効力の発生日は当事者が決め、決めていなければ署名したときから（住宅法 第164条2項） |
| 家主からの途中解約 | 期間中は原則として解約できない。家賃を3か月以上払わない、目的外の使用、無断の改築・又貸しなど、法律の決まった場合だけ解約できる（住宅法 第172条） |
| 借り手からの途中解約 | 家主が大きな損傷を修理しない、家賃を不当に上げる・契約どおりの事前の通知なしに上げる、などの場合に解約できる（住宅法 第172条） |
| 解約の通知 | 一方的に解約する側は、原則として30日以上前に書面などで通知する（当事者の別の合意があればそれに従う）。通知の義務に反して損害を与えたら賠償する（住宅法 第172条） |
| デポジット（đặt cọc） | 民法の手付けの一般ルールでは、契約が実行されればデポジットは返すか支払いにあてる。払った側が契約を拒めば没収、受け取った側が拒めば返したうえで同じ額を払う（別の合意があればそれに従う。民法 第328条） |
法律では、転勤や帰国を理由にした借り手からの途中解約は、上の解約できる場合に入っていません。転勤・帰国のときの扱い（何日前に通知すればよいか、デポジットが返るか）は、契約書で決めておくことが大切です。
賃貸契約書で確認すること
- 契約期間と、更新するときの家賃の決め方
- 途中で解約できる条件（転勤・帰国のときの条項）と、その場合デポジットがどうなるか
- デポジットの額と、返金の時期・差し引かれる場合の条件
- 家賃に含まれるもの（管理費・インターネット・清掃など）と、電気・水道の料金の計算方法
- 修理の分担：小さな修理は借り手、大きな故障は家主、のように決めておく
- 家具・家電の一覧と、入居時の状態の記録
- 一時滞在の届出を誰がするか（家主・管理会社・仲介業者）
- 家賃の支払い方法（銀行振込か現金か）と、領収書の出し方
家賃の税金は家主の義務です
住宅法では、家を貸すオーナーは、賃貸の収入について法律に従って税金を納めることになっています。2026年から個人の賃貸収入の税金のルールが変わりましたが、税金がかからない収入の基準額は報道で食い違いがあり、確認できませんでした。会社の住宅手当で家賃を払う場合などは、会社が必要とする書類（領収書・インボイスなど）を家主が出せるかを、契約の前に確かめましょう。
一時滞在の届出（khai báo tạm trú）
外国人がベトナムに泊まるときは、宿泊先を通じて公安に「一時滞在の届出」をします。外国人の出入国・居住法（法律 47/2014/QH13、2023年改正）の第33条では、届け出るのは宿泊先を直接管理・運営する人で、外国人本人ではありません。第32条で、宿泊先（cơ sở lưu trú）には、ホテルだけでなく個人の家（nhà riêng）も含まれます。つまり、部屋を借りた場合は、家主（または委任を受けた管理会社など）が届け出ます。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 届け出る人 | 宿泊先を直接管理・運営する人（家主・管理会社・ホテルなど） |
| 届け先 | 宿泊先のある地域の公安（xã・phường の公安など） |
| 方法 | 電子の届出、または用紙（phiếu khai báo tạm trú） |
| 期限（用紙の場合） | 外国人が着いてから12時間以内。山間・へき地は24時間以内 |
| 借り手の義務 | 宿泊先にパスポートと、ビザ・TRC など居住に関する書類を見せる（第44条2項đ） |
| 住所が変わったとき | 引っ越しなどで泊まる場所を変えたときや、パスポートの情報が変わったときも届け出る（第33条3項） |
公安省の通達 87/2026/TT-BCA で、届出は公安省の電子システム（tbltkbtt.bocongan.gov.vn）で行う形になりました。届け出るのは宿泊先の所有者・法定代理人・委任を受けた人で、オーナーが部屋を直接管理していない場合は、誰が届けるかを賃貸契約や委任状ではっきりさせるよう求められています。仲介業者や予約サイトを通して借りても、届出の義務はなくなりません。
| 違反 | 罰金（個人の場合） |
|---|---|
| 宿泊先が外国人1〜3人の届出をしない | 300万〜500万ドン（VND 3,000,000〜5,000,000） |
| 宿泊先が外国人4〜8人の届出をしない | 1,000万〜1,500万ドン（VND 10,000,000〜15,000,000） |
| 宿泊先が外国人9人以上の届出をしない | 1,500万〜2,000万ドン（VND 15,000,000〜20,000,000） |
| 外国人が、届出のためのパスポートなどを宿泊先に見せない | 300万〜500万ドン（VND 3,000,000〜5,000,000） |
- 表の金額は個人の場合です。会社など組織の違反は、同じ違反で2倍になります（政令 282/2025/NĐ-CP 第5条2項）
- 政令 282/2025/NĐ-CP は、以前の政令 144/2021/NĐ-CP を置き換えたものです
- 届出は家主側の義務ですが、借り手にもパスポートなどを見せる義務と罰金があります。入居したら、届出が済んだかを家主に確かめ、できれば控え（画面の写しなど）をもらっておきましょう
外国人はアパートを買えるか：1棟30%・50年
住宅法（2023年）では、ベトナムに入国を許可された外国人の個人は、住宅の開発プロジェクトの中の商業住宅を、買う・賃貸購入する・贈与や相続で受け取ることで所有できます（第17条）。ただし、国防・安全保障のための地域にあるプロジェクトは対象外です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 買える住宅 | 住宅の開発プロジェクトの中の商業住宅（国防・安全保障のための地域を除く） |
| アパートの上限 | 1棟のアパートの部屋の数の30%まで |
| 一戸建ての上限 | 人口が1つの坊（phường）ほどの地域で250戸まで |
| 所有できる期間 | 所有の証明書の発行から最長50年。必要なら1回だけ、最長50年延長できる。期間は証明書に書かれる |
- 外国人の枠が埋まっている建物では、外国人の名義では買えません。購入前に、販売会社に外国人の枠の残りを確認しましょう
- ベトナムに住むベトナム人と結婚した外国人などは、ベトナム人と同じような所有者の権利を持つとされています（第20条）
- 細かい条件（地域の範囲、数え方、延長の手続き）は政府の政令で決まります。購入する時点の条件を、専門家に確かめましょう
住まい探しのチェックリスト
- 会社の住宅手当の有無と上限、入居までの仮住まい（ホテル・サービスアパート）の期間
- 通勤の方法と、渋滞の時間帯の通勤時間
- 賃貸契約書が書面になっているか、署名と効力の発生日
- デポジットの額と返金の条件、途中解約（転勤・帰国）の条項
- 家賃に含まれるものと、電気・水道の料金の計算方法
- 入居時の部屋の状態の記録（写真つき）
- 一時滞在の届出を誰がするか、届出が済んだか
よくある質問
＋ベトナムの賃貸契約は公証が必要ですか？
必要ありません。住宅法（2023年）第164条で、住宅の賃貸の契約は公証・認証をしなくてよいとされています（当事者が望めばできます）。ただし、契約は書面で結ぶ必要があります（第163条）。
＋一時滞在の届出は自分でしなければいけませんか？
法律では、届け出るのは家主など住まいを直接管理する人で、借り手本人ではありません。借り手は、届出のためにパスポートやビザ・TRC を家主に見せる義務があります。届出が済んでいるかを家主に確かめておきましょう。
＋一時滞在の届出をしないとどうなりますか？
政令 282/2025/NĐ-CP では、宿泊先が外国人1〜3人の届出をしないと、300万〜500万ドン（VND 3,000,000〜5,000,000）の罰金です（個人の場合。組織は2倍）。外国人が届出のためのパスポートなどを見せない場合も、同じ額の罰金の対象です。
＋契約の途中で帰国することになったら、解約できますか？
住宅法では、借り手から一方的に解約できるのは、家主が大きな損傷を修理しない場合など、決まった場合だけです。転勤・帰国のときの扱いは契約書で決まるので、途中解約の条項と通知の期限、デポジットの扱いを契約の前に確認しましょう。
＋外国人でもベトナムでアパートを買えますか？
買えます。住宅の開発プロジェクトの中の商業住宅で、1棟のアパートの部屋の30%までが外国人の枠です。所有できる期間は証明書の発行から最長50年で、1回だけ最長50年延長できます。
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