フランスで部屋を借りる：家賃の上限（encadrement des loyers）・敷金・保証 Visale・仲介手数料
最終確認：2026年11月11日
フランスで部屋を借りるとき、敷金はいくらまでか、家賃に上限はあるのか、保証人がいないとどうなるのかが気になる人は多いでしょう。この記事では、行政の案内サイト Service-Public.fr と議会の審議の状況をもとに、敷金、家賃の上限（encadrement des loyers）、仲介手数料、無料の保証 Visale、住宅保険、部屋の探し方をまとめます。
この記事のポイント
- 敷金（dépôt de garantie）は、家具なしの部屋で共益費を除く家賃の1か月分、家具付きで2か月分までです。退去後1か月以内（部屋の状態に違いがあれば2か月以内）に返されます。
- パリなどの家賃の上限（encadrement des loyers）は、2026年11月24日までに結ぶ・更新する契約が対象です。2年延長する法案は上院で可決され、下院で審議中です（2026年11月11日時点）。
- 保証人がいない人には、無料の保証 Visale があります。30歳以下は身分を問わず使え、31歳以上は採用から6か月以内などの条件があります。家賃の上限はイル＝ド＝フランスで€1,940です。
結論：借りる前に確かめる5つのこと
- 家賃の内訳：共益費を除く家賃（loyer hors charges）と、共益費（charges）を分けて確かめる。広告の「CC（charges comprises）」は共益費込みの額
- 敷金：家具なし（location vide）は家賃1か月分、家具付き（meublé）は2か月分を超えていないか
- 家賃の上限：パリ・リヨン・ボルドーなど対象の市では、家賃が上限（loyer de référence majoré）を超えていないか
- 保証：保証人（garant）を求められたとき、無料の保証 Visale が使えるか
- 住宅保険：入居の日から有効な住宅保険（assurance habitation）に入る
敷金：家具なし1か月・家具付き2か月まで
| 項目 | ルール |
|---|---|
| 家具なしの部屋 | 共益費を除く家賃の1か月分まで |
| 家具付きの部屋 | 共益費を除く家賃の2か月分まで |
| 敷金を取れない契約 | 家賃を3か月ごとに前払いする契約、短期の賃貸契約（bail mobilité） |
| 返す期限 | 鍵を返した日から1か月以内。退去時の部屋の状態が入居時と違うときは2か月以内 |
| 返すのが遅れたとき | 遅れた月ごとに、家賃（共益費を除く）の10%が上乗せされる |
| 差し引けるもの | 未払いの家賃や、借りた人が直すべき修理の費用。証拠（見積もり・請求書など）が必要 |
入居時と退去時には、部屋の状態を書いた書類（état des lieux）を作ります。入居時の書類が、敷金から何を差し引けるかの基準になるので、傷や汚れは写真とともに細かく書いておきましょう。最後の月の家賃を払わずに敷金と相殺することはできません。
家賃の上限：パリ・リヨンなど（2026年11月24日まで）
家賃の上限（encadrement des loyers）は、住宅が不足している一部の市で、新しく結ぶ・更新する契約の家賃を抑える制度です。共益費を除く基本の家賃は、県が地区・部屋数・築年・家具の有無ごとに決める「割増した参照家賃（loyer de référence majoré）」を超えられません。
| 地域 | 内容 |
|---|---|
| パリ | 市内全域 |
| パリ近郊 | Est Ensemble（モントルイユ・パンタンなど9市）、Plaine Commune（サン＝ドニ・サン＝トゥアンなど9市） |
| そのほか | リヨン・ヴィルールバンヌ、ボルドー、リール（エレム・ロムを含む）、モンペリエ、グルノーブル都市圏の一部、バスク地方の24市町村 |
- 部屋に特別な特徴（眺めなど）があるときだけ、上限を超える上乗せ（complément de loyer）が認められる。省エネ性能の評価（DPE）が F・G の部屋などでは認められない
- 上乗せに納得できないときは、契約から3か月以内に県の調停委員会（commission départementale de conciliation）に申し立てられる
- 上限を守らない家主には、個人なら€5,000（5,000ユーロ）、法人なら€15,000までの罰金がある
- 自分の住所が対象か、上限がいくらかは、Service-Public.fr の検索ツール（Simulateur : encadrement des loyers）で調べられる
2026年11月24日以降はどうなるか
パリ・Est Ensemble・Plaine Commune の上限は、2026年11月24日までに結ぶ・更新する契約が対象です。これを2年延長する法案は、上院が2026年10月21日に可決し、下院の本会議での採決が11月18日に予定されています。2026年11月11日時点では成立していません。契約を結ぶ前に、最新の状況を Service-Public.fr で確かめてください。
仲介手数料の上限
不動産業者（agence）を通して借りるとき、借りる人が払うのは、内見・書類の審査・契約書の作成と入居時の状態確認の費用だけです。家主と半分ずつ分け、借りる人の分には1平方メートルあたりの上限があります。広告や管理の費用は家主が払います。
| 地域・項目 | 上限 |
|---|---|
| 住宅が非常に不足している地域（zone très tendue。パリなど） | €12.10 |
| 住宅が不足している地域（zone tendue） | €10.09 |
| そのほかの地域 | €8.07 |
| 入居時の状態確認（état des lieux d'entrée） | 上の額に加えて €3.03 |
たとえばパリで30平方メートルの部屋なら、内見・審査・契約書の分は最大で€363（12.10×30）、状態確認の分は最大で€90.90です。業者が請求する額の半分がこれより少なければ、半分の額になります。
保証人がいないとき：Visale
フランスの家主は、家賃が払われないときに代わりに払う保証人（garant）を求めることがよくあります。フランスに家族のいない外国人には難しい条件です。Visale は、住宅の公的な団体 Action Logement が無料で家賃の保証をする制度で、家主にとっては保証人の代わりになります。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 30歳以下 | 学生・見習い・会社員・求職中など、身分を問わず対象 |
| 31歳以上 | 民間の会社員などで、採用・転勤から6か月以内、または月の手取りが€1,710以下。3か月以内の採用の約束があってもよい |
| 家賃の上限（共益費込み） | イル＝ド＝フランス €1,940。そのほかの地域 €1,575 または €1,365（市町村による） |
| 学生・見習い | 収入の証明なしで、イル＝ド＝フランス €1,000、そのほか €840 または €680 まで |
| 期間 | 契約の最初の3年間 |
| 費用 | 無料 |
会社員は、家賃が収入の半分を超えないことも条件です。家主が Visale を受け入れるかどうかは家主の判断なので、部屋に申し込む前に Visale の証明（visa）を取っておき、書類と一緒に出すのが一般的です。
住宅保険と住宅手当
- 住宅保険（assurance habitation）：借りる人は、火事や水漏れなどの損害に備える保険に入る義務がある。家主は契約の時と毎年、保険の証明を求められる
- 住宅手当（APL など）：家族手当金庫（CAF）が、収入や家賃に応じて家賃の一部を補助する。外国人は正規の滞在が前提。額は CAF のサイトの試算で確かめる
- 学生の一時長期ビザ（VLS-T）の人は、CAF の住宅手当や Visale を使えないとされる（Campus France）。留学の記事を参照
部屋の探し方
- 予算を決める：家賃に、共益費・電気・ガス・インターネット・住宅保険を足して考える。都市ごとの家賃の水準は生活費の記事を参照
- 物件サイト・不動産業者・会社の紹介で探す。最初の数か月は、家具付きの部屋や短期の賃貸契約（bail mobilité、1〜10か月）を使う人も多い
- 申し込みの書類（dossier）をそろえる：身分証、滞在許可（ビザ）、雇用契約・給与明細などの収入の証明、保証人の書類か Visale の証明
- 内見で、家賃の内訳、家賃の上限の対象か、敷金、状態確認の書類を確かめてから契約する
- 入居の日から住宅保険をかけ、電気などの契約と住所の変更をする（到着後の手続きの記事を参照）
よくある質問
＋フランスの敷金はいくらまでですか？
家具なしの部屋は共益費を除く家賃の1か月分、家具付きの部屋は2か月分までです。鍵を返してから1か月以内（部屋の状態が入居時と違えば2か月以内）に返されます。
＋パリの家賃の上限はいつまでですか？
2026年11月24日までに結ぶ・更新する契約が対象です。2年延長する法案は上院で可決され、下院で審議中です（2026年11月11日時点）。契約の前に Service-Public.fr で最新の状況を確かめてください。
＋保証人がいなくても部屋を借りられますか？
無料の保証 Visale を使える場合があります。30歳以下は身分を問わず対象で、31歳以上は採用から6か月以内などの条件があります。家賃の上限はイル＝ド＝フランスで€1,940（共益費込み）です。
＋仲介手数料はいくらですか？
借りる人の負担は業者の費用の半分以下で、パリなどでは居住面積1平方メートルあたり€12.10と、状態確認の€3.03が上限です（2026年）。広告や管理の費用は家主が払います。
＋住宅保険は必要ですか？
必要です。借りる人は住宅保険に入る義務があり、家主は契約の時と毎年、保険の証明を求めることができます。入居の日から有効にしておきましょう。
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