インドネシアの住まい：部屋の種類、賃貸契約で確認すること、外国人が家を買うときのルール（使用権・最低価格）
最終確認：2026年11月8日
インドネシアで働くことになったら、どこに住み、どう契約すればよいのでしょうか。この記事では、政令2021年第18号（PP 18/2021）、国土・空間計画省（ATR/BPN）の規則と大臣決定、税務総局の家賃にかかる税金のルール、移民総局の外国人の宿泊の報告のルール、外務省の「世界の医療事情」をもとに、部屋の借り方と、外国人が家を買うときのルールをまとめます。
この記事のポイント
- 外国から来た人の住まいは、家具付きのアパートメント（サービスアパートメントを含む）、一戸建て、コス（下宿型の部屋）が中心です。家賃や前払いの期間、保証金の額を定めた法律の上限は確認できないので、契約書で一つずつ確かめます。
- 家賃には家主側に10%の所得税（最終課税）がかかります。会社が借りる場合は、会社が家賃から差し引いて納めます。
- 外国人は土地の所有権を持てませんが、住む家は使用権（Hak Pakai。最長30年＋延長20年＋更新30年）で持てます。ジャカルタではアパートメントRp 30億（30億ルピア）以上、一戸建てRp 50億以上という最低価格があります。
部屋の種類：アパートメント・一戸建て・コス
| 種類 | 特徴 | 向いている人 |
|---|---|---|
| アパートメント（apartemen） | 警備付きの高層住宅。家具付きが多い。プール・ジムなどの共用施設がある物件も | 単身・夫婦・家族。ジャカルタ中心部で働く人 |
| サービスアパートメント | ホテルのように清掃・リネン交換などが付く。短期の契約もできる | 着任してすぐの人、出張・短期の人 |
| 一戸建て（rumah） | 庭や駐車場がある。家族向け。管理は自分で手配することが多い | 子どものいる家族、郊外の工業団地の近くで働く人 |
| コス（kos） | 1部屋を借りる下宿型の住まい。台所・浴室が共用の物件もある | 費用を抑えたい単身者 |
ジャカルタは交通渋滞がひどく、外務省の「世界の医療事情」も、急病のときに病院に着くまで数時間かかることがあると注意しています。職場・子どもの学校・病院への行きやすさを優先して地区を選びましょう。郊外の工業団地（ブカシ・チカラン・カラワン）で働く人は、団地の近くに住む例もあります。
インドネシアで働く場所の選び方 →ジャカルタ・ブカシ／カラワンの工業団地・スラバヤ・バリの違いをまとめています。家賃と前払い：公的な相場はない
地区別・広さ別の家賃の相場を示す公的な統計は見当たりません。家賃を何か月分まとめて前払いするか、保証金（デポジット）をいくら預けるかについても、上限を定めた法律の規定は確認できませんでした。物件や家主ごとに条件が違うので、この記事では金額の目安は書きません。
- 家賃の払い方（毎月か、数か月・1年分の前払いか）と、途中で解約したときに前払い分が返るか
- 保証金の額と、返す時期・差し引かれる条件（修理費・未払いの光熱費など）
- 管理費（サービスチャージ）・電気・水道・ガス・インターネットが家賃に含まれるか
- 家具・家電の一覧と、壊れたときの修理の負担
- 通貨（ルピア建てか）と振込先。インドネシアでは国内の取引にルピアを使うのが原則
賃貸契約で確認すること
- 家主が本当の所有者か：所有権の証書（sertifikat）や、アパートメントの所有の証書の写しを見せてもらう。代理人と契約するときは委任の書類を確認する
- 契約期間と更新：期間、更新のときの家賃の改定、何日前までに更新・解約を伝えるか
- 中途解約：会社の都合で帰国・異動するときの扱い（違約金・前払い分の返金）
- 印紙：契約書には印紙（bea meterai）Rp 10,000を貼るのが一般的
- 住所の届け出：KITAS を持つ人は、住所地の住民登録の役所で住民登録（SKTT）をする。必要な書類は役所で確認し、契約書の写しも手元に残しておく
家主の税金：家賃の10%
土地・建物を貸して得た家賃には、家主側に家賃の総額の10%の所得税（最終課税）がかかります（政令2017年第34号）。会社（法人）が借りるときは、会社が家賃から10%を差し引いて納めるのが原則です。個人で借りる場合は家主が自分で納めます。契約書の家賃が税込みか税抜きかを確認しておきましょう。
ホテルなど宿泊施設の経営者は、移民局の職員から求められたら、泊まっている外国人の情報を出さなければなりません（入国管理法第72条）。移民総局は、オンラインの報告システム APOA で報告するよう求めています。報告を怠った経営者には、3か月以下の拘禁か Rp 2,500万以下の罰金があります。
インドネシアに着いてからの手続き →住民登録（SKTT）、銀行口座、携帯電話の SIM と IMEI の登録、税番号をまとめています。外国人が家を買うとき：使用権（Hak Pakai）で持つ
インドネシアでは、外国人は土地の所有権（Hak Milik）を持てません。ただし PP 18/2021 により、インドネシアの在留許可などの入国管理上の書類を持つ外国人は、住むための家を持つことができます（第69条）。持ち方は次の2つです。
| 種類 | 持つ権利 | 主な条件 |
|---|---|---|
| 一戸建て（rumah tapak） | 使用権（Hak Pakai）。所有権や建設権の土地を買った場合は使用権に切り替わる | 高級住宅に限る。1人（1家族）1区画、土地は2,000m² まで |
| アパートメント（rumah susun） | 使用権か建設権（HGB）の土地に建つ区分所有の部屋 | 商業用の物件に限る |
- 使用権の期間は最長30年で、20年延長でき、さらに30年更新できる（PP 18/2021 第52条）
- 持ち主が亡くなったら相続できる。相続する人が外国人なら、その人も入国管理上の書類が必要（第69条）
- 使用権を持つ条件を満たさなくなると、使用権は消える（第61条）。帰国して在留許可がなくなるときの扱いは、公証人や専門家に確認する
| 州 | 一戸建て | アパートメント |
|---|---|---|
| ジャカルタ州 | Rp 50億 | Rp 30億 |
| 西ジャワ州 | Rp 50億 | Rp 20億 |
| 東ジャワ州 | Rp 50億 | Rp 20億 |
| バリ州 | Rp 50億 | Rp 20億 |
買う前に専門家に相談を
土地の権利の確認、売買の公正証書の作成、登記は、土地証書作成官（PPAT）や公証人を通して行います。価格・期間・相続などの条件は個別の事情で変わるので、契約の前に専門家に確認しましょう。
住み始めてから気をつけること
- 水道水は飲めない。飲み水はミネラルウォーターを使う（外務省「世界の医療事情」）
- 雨季（11〜3月）は大雨や洪水に注意する。物件を選ぶときは、近くが浸水しやすい地域かどうかを確認する
- デング熱を運ぶ蚊を防ぐため、網戸を使い、植木鉢などに水をためない
- 大気汚染が深刻なので、呼吸器の持病がある人は空気清浄機の用意を検討する
よくある質問
＋ジャカルタの家賃の相場はいくらですか？
地区別・広さ別の家賃の相場を示す公的な統計はないため、この記事では金額の目安は示していません。地区、建物の種類、家具の有無、管理費で大きく変わるので、物件の募集情報で確かめてください。
＋保証金や前払いはいくら必要ですか？
前払いの期間や保証金の額の上限を定めた法律の規定は確認できませんでした。物件ごとに条件が違うので、払う額、返す時期、差し引かれる条件を契約書で確認してください。
＋外国人はインドネシアで家を買えますか？
買えます。在留許可などを持つ外国人は、住むための一戸建てやアパートメントを使用権（最長30年＋延長20年＋更新30年）で持てます。ジャカルタでは一戸建てRp 50億以上、アパートメントRp 30億以上という最低価格があります。
＋家賃に税金はかかりますか？
家主側に家賃の総額の10%の所得税（最終課税）がかかります。会社が借りる場合は会社が家賃から差し引いて納めます。契約書の家賃が税込みかどうかを確認してください。
＋住所が決まったら何をすればよいですか？
KITAS を持つ人は、住所地の住民登録の役所（Disdukcapil）で住民登録（SKTT）をします。日本大使館・総領事館への在留届も出しましょう。手続きは「インドネシアに着いてからの手続き」の記事にまとめています。
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