タイの住まいの探し方：コンドとサービスアパート、賃貸契約のルール、デポジット、外国人の購入
最終確認：2026年11月8日
バンコクで働く日本人の多くは、コンドミニアム（コンド）やサービスアパートを借りて暮らします。タイでは2025年9月4日から、住宅の賃貸契約のルールが新しくなりました。3戸以上を貸す家主は、デポジットの上限や光熱費の請求の仕方などを守る必要があります。この記事では、消費者保護委員会事務局（OCPB、タイ語の略称は สคบ.）の発表や官報、土地局の資料などをもとに、住まいの種類、契約の流れと確認点、費用、外国人がコンドを買うときの条件をまとめます。
この記事のポイント
- 2025年9月4日から、3戸以上を貸す家主の住宅の賃貸契約は OCPB のルールの対象です。前家賃とデポジットの合計は家賃3か月分まで（月払いの場合）、光熱費は公定料金を超えて請求できません。
- 個人のオーナーが1〜2戸だけを貸すコンドは、このルールの対象外です。条件は契約書と民商法で決まるので、契約書をよく確認しましょう。
- 外国人はコンドの部屋なら所有できますが、1棟の外国人の所有は全体の面積の49%までです。土地は原則として所有できません。
住まいの種類：コンド・サービスアパート・アパート・一戸建て
バンコクで外国人がよく借りるのは、高層の集合住宅です。呼び方は物件の広告によって違いますが、おおまかに次のように分けられます。
| 種類 | 特徴 |
|---|---|
| コンドミニアム（コンド） | 分譲マンション。部屋ごとにオーナー（個人など）がいて、オーナーから借りる。プール・ジム・警備がつく物件が多い |
| サービスアパート | 建物全体を1つの会社が運営する賃貸住宅。家具付きで、清掃などホテルに近いサービスがつく物件もある。家賃は高めになりやすい |
| アパート | 建物全体を1人・1社が持って貸す賃貸住宅。設備や警備は物件による |
| 一戸建て・タウンハウス | 家族向けで広い。郊外に多く、防犯や修理の分担を自分で確かめる必要がある |
家具の有無は「フルファーニッシュ（家具・家電付き）」などと表示されることが多く、同じ建物でも家賃が変わります。何が付いているかは、入居時の部屋の状態の記録（後述）で確認しましょう。
誰から借りるかで、守られるルールが変わります
サービスアパートやアパートのように3戸以上を貸す事業者から借りる場合は、2025年からの OCPB のルール（後述）が適用されます。コンドの1戸を個人のオーナーから借りる場合は、オーナーがほかに何戸を貸しているかで変わります。
家賃の相場とエリアの選び方
タイでは、地区・間取り別の住宅の家賃の公式な統計は見当たりません。そのため、この記事では家賃の金額を示しません。家賃は、駅からの距離、広さ、築年数、家具の有無、共用設備で大きく変わります。物件サイトで同じ建物・同じ広さの募集をいくつか比べるのが確実です。会社に住宅手当がある場合は、その上限から探す範囲を決めると効率よく探せます。
日系の不動産会社などの解説では、バンコクで日本人が多く住むエリアとして、BTS（高架鉄道）スクンビット線のアソーク駅からプロンポン駅、トンロー駅のあたりのスクンビット通り沿いがよく挙げられます。日本食のスーパーや日本食店が多いことが理由とされています。ただし、大使館などがエリア別の日本人の人数を公表しているわけではありません。次の点から、自分に合う地域を考えましょう。
- 通勤：バンコクは渋滞が多いので、BTS や MRT（地下鉄）の駅に近いかで暮らしやすさが大きく変わる
- 子どもの学校：日本人学校やインターナショナルスクールのスクールバスの範囲や通学時間
- 買い物・医療：日本食のスーパーや、日本語の通じる病院が近くにあるか
- 防犯：建物の入口の警備、カードキーの有無、夜道の明るさ
- 東部の工業団地（チョンブリー県・ラヨーン県など）やアユタヤで働く場合は、職場の近くに住むか、バンコクから通うかを決める
契約までの流れ
- 物件サイトや不動産会社で候補を探し、内見する（家具・設備の状態、水回り、エアコン、周りの騒音を見る）
- 条件が合えば、予約のためにお金（予約金）を求められることがある。契約しなかったときに返金されるかを必ず確認する
- 賃貸契約書の案を受け取り、内容を確認する（タイ語と英語の併記の契約書が多い）
- 契約書に署名し、デポジットと前家賃を払う。領収書を必ずもらう
- 入居時に、家主と一緒に部屋の状態を確認し、写真つきで記録する
- 家主などが入国管理局に外国人の住所を届け出る（TM30）。届け出が済んだかを確認する
家主からは、パスポートやワークパーミットの写しを求められるのが一般的です。TM30（外国人の滞在先の届け出）は、銀行口座の開設やビザの手続きで確認を求められることがあるので、届け出の控えをもらっておくと安心です。
タイ到着後の手続き →TM30・90日レポート・銀行口座・SIM など、住まいとあわせて必要な手続きをまとめています。2025年からの賃貸契約のルール（OCPB）
タイでは、消費者保護委員会事務局（OCPB）の契約委員会が、「住宅用の建物の賃貸を契約規制事業とする告示（2025年）」を出しました。官報への掲載は2025年6月で、2025年9月4日から施行されています。契約規制事業とは、事業者が契約書に必ず入れる内容や、入れてはいけない内容が決められている事業のことです。以前の告示（2018年・2019年）では5戸以上を貸す事業者が対象でしたが、2025年の告示で3戸以上に広がりました。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象 | 住宅用の部屋・家・コンド・アパートなどを3戸以上貸す事業者（同じ場所かどうかは問わない）。ホテルと寮（ドミトリー）は別の法律があるため対象外 |
| 契約の期間の区分 | 3年以下の短期と、3年を超える長期で、それぞれ標準の契約書の様式（短期は「様式 ก」、長期は「様式 ข」）がある |
| 前家賃とデポジット | 短期の契約と、月払いの長期の契約では、合計で家賃3か月分まで。年払いの長期の契約は1年分まで |
| 光熱費 | 電気・水道は、電力公社・水道公社が定める料金を超えて請求できない。上乗せの手数料も不可 |
| 請求書 | 家賃・光熱費などの請求書は、支払期限の3日前までに書面で渡す |
| 入居時の記録 | 家主と借り手が一緒に部屋の状態を確認して署名した記録を、契約書の一部にする |
- 告示に反する条項は、借り手が署名していても無効になります
- 借り手の落ち度がないのにデポジットや前家賃を没収する条項、通知なしの立ち入り（緊急時を除く）、正式な解約なしに鍵を替えたり荷物を運び出したりする条項も禁止とされています
- 2025年9月4日より前に結んだ契約は、期間が終わるまで以前の告示のもとで有効です
- OCPB は、2025年12月の発表で、電気代は1単位（kWh）4.88バーツ（THB 4.88）を超えてはいけないと説明しています。電気料金は燃料費の調整などで変わるので、契約時の公定料金を確認しましょう
- トラブルは OCPB のホットライン 1166 やアプリ「OCPB Connect」で相談できます
個人のオーナーから借りるコンドの場合
1〜2戸だけを貸す個人のオーナーは、この告示の対象外です。デポジットの額や途中解約の条件は、契約書の内容と民商法（タイの民法にあたる法律）で決まります。デポジットの額と返金の時期を、契約書に必ず書いてもらいましょう。
賃貸契約書で確認すること
- 契約期間（1年が多い）と、更新するときの家賃の決め方
- 途中で解約できる条件（転勤・帰国のときの条項）と、その場合デポジットがどうなるか
- デポジットの額と、返金の時期・差し引かれる場合の条件
- 電気・水道の料金の計算方法（公定料金か、家主の独自の単価か）
- 修理の分担：エアコンの清掃や小さな修理は借り手、大きな故障は家主、のように決めておく
- インターネット・管理費・駐車場の費用を誰が払うか
- 家具・家電の一覧と、入居時の状態の記録
- 退去時のクリーニングの範囲と費用
3年を超える契約は登録が必要
民商法では、3年を超える不動産の賃貸借は、書面にして土地局に登録しないと、3年分しか法的に主張できないとされています。また、賃貸借の期間は30年が上限です。住宅の賃貸は1年契約が多いので、通常は気にする必要はありませんが、長期で借りる場合は注意しましょう。
外国人はコンドを買えるか：49%の枠
タイの外国人は、原則として土地を所有できません。一方で、コンドの部屋（区分所有）は、外国人でも自分の名義で所有できます。ただし、コンドミニアム法（1979年）で、1つのコンドの建物のうち外国人が持てるのは、部屋の面積の合計の49%までと決められています。
| 対象 | 外国人の所有 |
|---|---|
| コンドの部屋 | 所有できる。ただし1棟の外国人の所有は部屋の面積の合計の49%まで。居住許可を持つ人や、購入代金を外貨で海外から持ち込んだ人などが対象 |
| 土地（一戸建ての敷地を含む） | 原則として所有できない。4,000万バーツ（THB 40,000,000）以上の投資などの条件を満たし、内務大臣の許可を得た場合に、住宅用として1ライ（1,600平方メートル）までの例外がある |
- 外国人の枠が埋まっている建物では、外国人の名義では買えない。購入前に、コンドの管理組合（ニティブッコン）に外国人の所有の割合を確認する
- 購入代金を外貨で送金したことを示す書類が、土地局での名義変更に必要になる
- 外国人の枠を引き上げる案が検討されたと報じられたことがありますが、コンドミニアム法の改正は確認できていません。購入する時点の条件を土地局や専門家に確かめましょう
住まい探しのチェックリスト
- 会社の住宅手当の有無と上限、入居までの仮住まい（ホテル・サービスアパート）の期間
- 通勤の方法と、渋滞の時間帯の通勤時間
- 家主が3戸以上を貸す事業者か、1〜2戸の個人のオーナーか
- 前家賃・デポジットの額と返金の条件、途中解約の条項
- 電気・水道の単価が公定料金どおりか
- 入居時の部屋の状態の記録（写真つき）
- TM30 の届け出の控え
よくある質問
＋タイの賃貸のデポジットはいくらまでですか？
3戸以上を貸す事業者の場合、2025年9月4日からは、前家賃とデポジットの合計が家賃3か月分まで（短期の契約と月払いの長期の契約）と決められています。1〜2戸だけを貸す個人のオーナーは対象外で、額は契約で決まります。
＋デポジットはいつ返ってきますか？
OCPB の告示の対象の家主なら、契約が終わったら返すのが原則です。部屋の確認が必要な場合は、損傷がなければ7日以内、損傷があれば修理代を差し引いて14日以内とされています。対象外のオーナーの場合は、契約書の定めによります。
＋電気代が高すぎる気がします。家主が上乗せしてよいのですか？
3戸以上を貸す事業者は、電力公社・水道公社の料金を超えて請求できません。OCPB は2025年12月の発表で、電気代は1単位4.88バーツを超えてはいけないと説明しています。おかしいと思ったら、OCPB のホットライン 1166 に相談できます。
＋契約の途中で帰国することになったら、解約できますか？
告示の対象の家主なら、期間の半分以上住んだあとは、30日前に通知して未払いを清算すれば解約できるとされています。対象外のオーナーの場合は、契約書の途中解約の条項を確認しましょう。
＋外国人でもタイでコンドを買えますか？
買えます。ただし1棟のうち外国人が持てるのは部屋の面積の合計の49%までで、購入代金を外貨で海外から送金したことを示す書類などが必要です。土地は原則として外国人は所有できません。
あわせて読みたい
あなたの状況で応募できる求人を探す
ワークパーミット・帯同家族・タイ人の配偶者・LTR など、あなたの状況を選ぶだけで応募できる求人に絞り込めます。登録不要です。