ドイツで部屋を借りる：家賃の上限（Mietpreisbremse）・敷金・住民登録のルール
最終確認：2026年11月10日
ドイツで部屋を借りるとき、敷金はいくらまでなのか、家賃に上限はあるのか、気になる人は多いでしょう。この記事では、民法（BGB）と連邦住民登録法（BMG）の条文、ミュンヘン・ハンブルク・ベルリンの家賃の統計（Mietspiegel）をもとに、家賃の上限、敷金、仲介手数料、入居証明（Wohnungsgeberbestätigung）、部屋の探し方をまとめます。
この記事のポイント
- 敷金（Mietkaution）は冷家賃の3か月分までです。現金なら3回の分割払いができ、家主は自分の財産と分けて銀行に預けます（BGB 551条）。
- 家賃の上限（Mietpreisbremse）がある地域では、新しい契約の家賃は地域の相場（ortsübliche Vergleichsmiete）の10%増しまでです。州の政令は2029年12月31日までに失効します（BGB 556d条）。
- 入居したら2週間以内に住民登録（Anmeldung）をします。家主の入居証明（Wohnungsgeberbestätigung）が必要です（BMG 17条・19条）。
結論：借りる前に確かめる4つのこと
- 家賃の内訳：冷家賃（Kaltmiete・Nettokaltmiete）と、暖房・水道・ごみなどの共益費（Nebenkosten、Betriebskosten の前払い）を分けて確かめる。広告の「Warmmiete」は暖房込みの額
- 敷金：冷家賃の3か月分を超えていないか（共益費の前払い分は計算に入れない）
- 家賃の上限：その地域が Mietpreisbremse の対象か。対象なら、新しい契約の家賃は相場の10%増しまで
- 住民登録：入居証明（Wohnungsgeberbestätigung）を家主から必ずもらえるか。住民登録ができないと、税番号の通知や銀行口座、滞在許可の申請で困る
家賃の上限：Mietpreisbremse（2029年まで延長）
家賃の上限（Mietpreisbremse）は、住宅が不足している地域（angespannter Wohnungsmarkt）で、新しく結ぶ賃貸契約の家賃を抑える制度です。対象の地域は、州政府が政令（Rechtsverordnung）で決めます。2025年の法改正で延長され、州の政令は遅くとも2029年12月31日に失効すると定められています（BGB 556d条2項）。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 上限 | 契約の開始時の家賃は、地域の相場（ortsübliche Vergleichsmiete）の10%増しまで |
| 相場の目安 | 市の家賃の統計（Mietspiegel）で決まることが多い |
| 対象の地域 | 州の政令で指定された市・地区だけ。州・市のサイトで確かめる |
| 期限 | 州の政令は遅くとも2029年12月31日に失効 |
| 主な例外 | 前の借り手の家賃がもっと高かった場合はその額まで（556e条）。2014年10月1日より後に初めて使われた新築や、全面的な改修の後の最初の賃貸は対象外（556f条） |
契約中の値上げにも別のルールがあります。相場に合わせた値上げは、3年間で原則20%まで（州が指定した地域では15%まで）です（BGB 558条）。家賃が上限を超えていると思ったら、家主に書面で指摘（Rüge）できます。借家人の協会（Mieterverein）などに相談するのが一般的です。
家賃の水準：市の統計（Mietspiegel）
Mietspiegel は、市が既存の賃貸契約を調べて作る家賃の統計です。広告に出ている新しい募集の家賃（Angebotsmiete）は、これより高いことが多い点に注意してください。
| 市 | 平均の冷家賃 | 版 |
|---|---|---|
| ミュンヘン | €15.38（15.38ユーロ） | Mietspiegel 2025（2023年版は€14.58） |
| フランクフルト | €11.50 | ハンブルク市の発表での比較値 |
| ハンブルク | €9.94 | Mietenspiegel 2025（基準日2025年4月1日。中央値） |
| ベルリン | €7.71 | Mietspiegel 2026（2026年5月28日発効。中央値） |
デュッセルドルフの数字
デュッセルドルフ市の公式の Mietspiegel の平均値は、今回は確認できませんでした。民間サイトの数字は募集家賃をもとにしたものが多く、市の統計とは別物です。個別の住宅の相場は、市の Mietspiegel の表で広さ・築年・場所から調べます。
敷金と入居時の費用
| 費用 | ルール |
|---|---|
| 敷金（Mietkaution） | 冷家賃の3か月分まで。共益費の前払い分は含めない（BGB 551条1項） |
| 敷金の払い方 | 現金なら3回の均等な分割にできる。1回目は契約の開始時、残りはその後の家賃と一緒に（551条2項） |
| 敷金の預け方 | 家主は自分の財産と分けて、銀行の貯蓄口座などに預ける。利息は借りる人のもの（551条3項） |
| 仲介手数料（Maklerprovision） | 家主が依頼した不動産業者の手数料は、借りる人に払わせられない（依頼した人が払う原則。住宅仲介法 WoVermittG） |
| 上のルールより不利な約束 | 無効（551条4項） |
入居証明と住民登録
住まいに入居した人は、2週間以内に市の住民登録の窓口（Meldebehörde、Bürgeramt など）で住民登録（Anmeldung）をする義務があります（BMG 17条1項）。このとき、家主（Wohnungsgeber）が入居を確認する書類、入居証明（Wohnungsgeberbestätigung）が必要です（BMG 19条）。
- 入居証明に書く内容：家主の氏名と住所（家主が所有者でなければ所有者も）、入居日、住宅の住所、入居する人の氏名
- 家主が証明を出さない・遅れるときは、借りる側が住民登録の窓口にすぐ知らせる
- 実際に住まない住所を住民登録のために貸すこと・使わせることは禁止
- 手続きの詳しい流れは「到着後の手続き」の記事で説明しています
部屋の探し方
- 予算を決める：冷家賃に共益費・電気代・放送受信料（月€18.36）が加わることを考える
- 物件サイト・不動産業者・会社の紹介で探す。最初の数か月は家具付きの短期の部屋（möbliert）を使う人も多い
- 応募の書類をそろえる：身分証、収入の証明（雇用契約・給与明細）、前の家主の証明など。信用情報（SCHUFA の情報）を求められることが多い。SCHUFA は民間の信用情報機関で、ドイツに来たばかりだと記録がない
- 見学して、家賃の内訳、敷金、契約の期間、入居証明を出してもらえるかを確かめる
- 契約後、入居したら2週間以内に住民登録をする
住宅手当（Wohngeld）
所得が低い人には、家賃の一部を補助する住宅手当（Wohngeld）があります。外国人でも、ドイツに合法に住んでいれば対象になりえます。額や所得の条件は世帯の人数・家賃・市で変わるので、市の窓口で確かめてください。
よくある質問
＋ドイツの敷金はいくらまでですか？
冷家賃（Nettokaltmiete）の3か月分までです（BGB 551条）。共益費の前払い分は計算に入れません。現金で払うなら3回の分割にでき、家主は自分の財産と分けて銀行に預けます。
＋家賃の上限（Mietpreisbremse）はいつまでですか？
2025年の法改正で延長され、州の政令は遅くとも2029年12月31日に失効します。対象の地域では、新しい契約の家賃は地域の相場の10%増しまでです。対象かどうかは州の政令で確かめてください。
＋Kaltmiete と Warmmiete の違いは？
Kaltmiete（冷家賃）は住宅そのものの家賃です。Warmmiete は、これに暖房・水道などの共益費（Nebenkosten）の前払いを足した額です。電気代は別契約のことが多いです。
＋仲介手数料は払う必要がありますか？
家主が依頼した不動産業者の手数料は、借りる人に払わせられません。自分で業者に依頼して探してもらった場合は、自分が払うことがあります。
＋住民登録はいつまでにしますか？
入居してから2週間以内です（BMG 17条）。家主の入居証明（Wohnungsgeberbestätigung）を持って、市の窓口に行きます。多くの市では予約が必要です。
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