韓国の住まいの探し方：チョンセとウォルセの違い、保証金を守る手続き、契約の注意
最終確認：2026年11月10日
韓国で部屋を借りるとき、日本と大きく違うのが「保証金」の大きさです。この記事では、住宅賃貸借保護法・不動産取引申告法・出入国管理法などの法令と、国家データ処の物価統計をもとに、チョンセ（伝貰）とウォルセ（月貰）の違い、外国人が保証金を守るための手続き、契約で確認することをまとめます。
この記事のポイント
- 韓国の賃貸には、大きな保証金だけを預ける「チョンセ」と、保証金に加えて毎月家賃を払う「ウォルセ」があります。
- 契約期間は最低2年が原則で、借りる人は1回だけ2年の更新を求められます。更新時の値上げは5%（20分の1）までです。
- 外国人は外国人登録と滞在地の変更の届出が、韓国人の住民登録と転入届の代わりになります。入居と届出をした翌日から、保証金を第三者に主張できます（対抗力）。
チョンセとウォルセの違い
| 形 | お金の払い方 | 特徴 |
|---|---|---|
| チョンセ（伝貰） | 大きな保証金を一度に預け、毎月の家賃はない | 保証金は契約が終わると返ってくる。金額が大きいので、返ってこないリスクに注意 |
| ウォルセ（月貰） | 保証金を預け、毎月の家賃も払う | 保証金はチョンセより小さい。保証金と家賃の組み合わせは物件ごとに違う |
- 保証金の一部を月々の家賃に換えるときは、法律で換算の上限が決まっている（住宅賃貸借保護法第7条の2）
- 家賃の物価は2026年10月に前年同月比1.4%の上昇（国家データ処の消費者物価。家賃＝集税の項目）
相場の数字について
報道によると、韓国不動産院の発表をもとにした2026年9月のソウルのアパートの平均は、チョンセの保証金が約₩641,000,000（6億4,100万ウォン）、ウォルセは保証金約₩195,670,000に月₩1,661,000とされます。これはアパート全体の平均で、単身者向けのワンルームやオフィステルとはかけ離れています。部屋の相場は、地域・広さ・建物の種類で大きく変わるので、物件の募集情報で確かめてください。
契約期間と更新：最低2年、1回だけ更新を求められる
住宅賃貸借保護法は、住む人を守るための決まりを定めています。外国人が借りる場合も、住宅の賃貸借であれば同じように適用されます。
- 期間を決めないか、2年より短く決めた契約は、2年の契約とみなされる。ただし借りる人は、短い期間のほうが有効だと主張できる（第4条）
- 契約が終わっても、保証金が返ってくるまでは契約が続いているものとみなされる（第4条第2項）
- 借りる人は、契約の終わりの前の決められた期間に更新を求めることができ、大家は正当な理由がなければ断れない。更新を求められるのは1回だけで、更新後の期間は2年（第6条の3）
- 大家が断れる理由には、家賃を2回分以上滞納したことがある、無断で又貸しした、大家やその家族が実際に住む、などがある
- 家賃や保証金の値上げは、約束した額の20分の1（5%）までで、値上げから1年以内はさらに上げられない（第7条）
保証金を守る手続き：外国人は滞在地の届出が転入届の代わり
保証金を守るうえで大切なのが「対抗力」と「確定日付」です。対抗力とは、家が売られたり競売になったりしたときに、新しい持ち主などに対して「ここに住む権利と保証金」を主張できる力のことです。
- 入居する（部屋の引き渡しを受ける）
- 住所の届出をする。外国人は、出入国管理法による外国人登録と滞在地の変更の届出が、住民登録と転入届の代わりになる（出入国管理法第88条の2第2項）
- 入居と届出をした翌日から、対抗力が生まれる（住宅賃貸借保護法第3条）
- 契約書に「確定日付」を受ける。確定日付は、住民センター（洞事務所）・裁判所・登記所・公証人などで付けてもらえる（第3条の6）。対抗力と確定日付があると、競売のときに保証金をほかの債権者より優先して受け取れる順番が決まる（第3条の2）
- 外国人登録をした人が引っ越したときは、転入した日から15日以内に新しい住所の市・郡・区役所、住民センター、または出入国・外国人官署に届け出る（出入国管理法第36条）
- 届出が遅れると、その間は対抗力がない。入居したらすぐに届け出る
賃貸契約の申告：保証金₩60,000,000超か家賃₩300,000超は30日以内
不動産取引申告法により、保証金が₩60,000,000（6,000万ウォン）を超えるか、月の家賃が₩300,000（30万ウォン）を超える住宅の賃貸契約は、契約した日から30日以内に、大家と借りる人が一緒に役所へ申告します（第6条の2、施行令第4条の3）。
- 対象の地域は、特別自治市・特別自治道・市・区（自治区）など。ソウル市の区は対象
- 保証金と家賃を変えずに期間だけ延ばす更新は、申告がいらない
- 相手が申告を拒むときは、一人でも申告できる
- 申告しなかったときの過料の金額は、この記事では確認できなかった。期限内に申告する
保証金の返還保証（HUG など）
大家が保証金を返せないときに備えて、住宅都市保証公社（HUG）などが「保証金の返還保証」という保証を扱っています。HUG の案内では、保証の限度は「住宅の価格×90%−先に設定された債権」で計算し、新しい契約は契約期間の半分が過ぎる前に申し込むとされています。
外国人が使えるかは窓口で確認
HUG の保証の加入条件には国籍の要件が書かれていますが、外国人が加入できるかどうかは、公式のページで確認できませんでした。チョンセなど大きな保証金を預ける場合は、契約の前に HUG や取り扱い銀行、仲介業者に確かめてください。
契約の前に確認すること
- 登記簿（登記事項証明書）で、大家が本当の持ち主か、抵当権などの借金がどれだけ付いているかを見る
- 保証金と先の借金の合計が、家の価格に比べて高すぎないか
- 管理費に何が含まれるか（インターネット・水道・暖房など）
- 仲介業者（公認仲介士）を通すか。仲介手数料の額
- 退去のときの原状回復、保証金を返す日
- 会社が住宅を用意するか、住宅手当があるか（求人を比べるときのポイント）
よくある質問
＋チョンセとウォルセの違いは何ですか？
チョンセは大きな保証金を一度に預けて毎月の家賃を払わない形、ウォルセは保証金を預けたうえで毎月家賃を払う形です。どちらも保証金は契約が終わると返ってきますが、金額が大きいので返ってこないリスクに注意が必要です。
＋韓国の賃貸契約は何年ですか？
住宅賃貸借保護法では、期間を決めないか2年未満の契約は2年とみなされます。借りる人は1回だけ更新を求めることができ、更新後の期間は2年です。更新時の値上げは5%までです。
＋外国人でも保証金は守られますか？
守られます。外国人は外国人登録と滞在地の変更の届出が、住民登録と転入届の代わりになります（出入国管理法第88条の2）。入居して届出をした翌日から対抗力が生まれ、契約書に確定日付を受けると、競売のときの優先順位も決まります。
＋賃貸契約は役所に申告が必要ですか？
保証金が₩60,000,000を超えるか、月の家賃が₩300,000を超える契約は、契約した日から30日以内に申告が必要です（不動産取引申告法）。保証金と家賃を変えずに期間だけ延ばす更新は申告がいりません。
＋引っ越したら何を届け出ますか？
外国人登録をした人は、転入した日から15日以内に新しい住所の市・郡・区役所、住民センター、または出入国・外国人官署に滞在地の変更を届け出ます（出入国管理法第36条）。保証金の対抗力のためにも、入居したらすぐに届け出ましょう。
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