オランダで部屋を借りる：家賃の規制・契約・敷金・住宅手当のルール
最終確認：2026年11月10日
オランダで部屋を探すとき、どんなルールを知っておけばよいのでしょうか。オランダでは2024年7月1日に、家賃を手ごろにする法律（Wet betaalbare huur）と、有期の賃貸契約を原則禁止する法律（Wet vaste huurcontracten）が施行されました。この記事では、政府（Rijksoverheid）・住宅担当の官庁（Volkshuisvesting Nederland）・手当を扱う Dienst Toeslagen（Belastingdienst）の情報をもとに、家賃の上限、契約の期間、敷金、仲介手数料、住宅手当（huurtoeslag）の条件をまとめます。
この記事のポイント
- 家賃はポイント制（WWS）で上限が決まります。2026年は143点以下が月€932.93まで、144〜186点の中間層向けが月€1,228.07までです。
- 2024年7月1日から新しい賃貸契約は原則として期間の定めのない契約です。学生など例外の人だけ、最長2年の有期契約ができます。
- 敷金は家賃（kale huur）の2か月分まで（2023年7月1日以降の契約）。住宅手当は2026年から家賃の上限の条件がなくなりましたが、計算は月€932.93までの部分で行います。
結論：借りる前に確かめる4つのこと
- 家賃の区分：社会住宅・中間層向け（上限あり）か、自由セクター（上限なし）か。ポイント制の点数で決まる
- 契約の期間：2024年7月1日以降の契約は原則、期間の定めなし。有期契約にできるのは例外の人だけ
- 入居時のお金：敷金は家賃2か月分まで。家主側の仲介業者に手数料を払う必要はない。鍵の代金（sleutelgeld）は禁止
- 住民登録：部屋に住民登録（BRP への登録）ができるか。できないと BSN の取得や手当の申請ができない
家賃の上限：ポイント制（WWS）
オランダの賃貸住宅は、広さ・設備・省エネ性能（エネルギーラベル）・不動産評価額（WOZ 値）などで点数が付きます。これがポイント制（woningwaarderingsstelsel、WWS）です。点数ごとに家賃の上限があり、2024年7月1日の Wet betaalbare huur で、それまで規制がなかった中間層向けの住宅（144〜186点）にも上限ができました。
| 区分 | 点数 | 家賃の上限（月額・kale huur） |
|---|---|---|
| 社会住宅（sociale huur） | 143点以下 | €932.93（932.93ユーロ） |
| 中間層向け（middenhuur） | 144〜186点 | €1,228.07 |
| 自由セクター（vrije sector） | 187点以上 | 上限なし |
- 上限の額は毎年1月1日に物価に合わせて改定される（2026年は3.65%の引き上げ）
- kale huur は、サービス料（清掃・家具・管理など）や光熱費を除いた家賃
- 契約中の家賃の値上げにも年ごとの上限がある。自由セクターでも上限がある
- 家賃が点数に対して高すぎると思ったら、家賃委員会（Huurcommissie）に判断を求められる
2027年に向けた見直し（未施行）
政府は2026年6月、ポイント制の一部の見直し（人気地域の加算、屋外スペースがない場合の減点の廃止など）を2027年1月1日から始めることを目指すと発表しました。国務院（Raad van State）の助言を経る段階で、2026年11月時点では施行されていません。Wet betaalbare huur の評価も2027年7月1日までに議会へ報告される予定です。
契約の期間：有期契約は原則禁止
2024年7月1日に施行された Wet vaste huurcontracten により、新しく結ぶ賃貸契約は原則として期間の定めのない契約（vast huurcontract）になりました。借りる人の側から解約することはできますが、家主は法律で決まった理由がなければ契約を終わらせられません。
- 例外：学生や緊急に住まいが必要な人など、政令（AMvB）で決まった人は最長2年の有期契約ができる
- 学生の例外は、いまは新しく自治体に引っ越してくる学生への1回限りの有期契約。すべての学生に広げる法案は準備中（2026年6月時点、未提出）
- 2024年7月1日より前に結んだ有期契約は、そのまま期間が終われば終了する。延長すると期間の定めのない契約になる
- 空き家の一時貸し（Leegstandswet による貸し出し）は引き続き認められている
敷金と入居時の費用
| 費用 | ルール |
|---|---|
| 敷金（waarborgsom） | 家賃（kale huur）の2か月分まで（2023年7月1日以降の契約。それ以前の契約は3か月分まで） |
| 敷金の返金 | 退去後14日以内。差し引く費用があれば30日以内に、内訳を書面で示して残りを返す |
| 仲介手数料（bemiddelingskosten） | 家主の依頼で動く仲介業者には払わない。自分で依頼した業者が自社の物件以外を見つけた場合だけ払うことがある |
| 契約書の作成費 | 払わなくてよい（通常の手続きに含まれる） |
| 鍵の代金（sleutelgeld） | 禁止。払ってしまったら、払った証拠を残しておく |
| 前の住人からの引き取り（overname） | カーテンなどを引き取る場合だけ、前の住人と値段を決めて払う |
家主は、2023年7月1日に施行された家主の義務の法律（Wet goed verhuurderschap）で、借りる人を差別しないこと、契約の内容を書面で知らせることなども求められています。困ったときは自治体の相談窓口や、法律相談の Juridisch Loket に相談できます。
部屋の探し方
- 予算を決める：家賃の区分（規制か自由セクターか）と、光熱費が別かどうかを確かめる
- 物件サイトや不動産業者で探す。アムステルダムやアムステルフェーンは物件が少なく、早く決まりやすい
- 見学して、住民登録（BRP）ができるか、エネルギーラベル、家賃の内訳（kale huur とサービス料）を確かめる
- 契約書を確かめる：期間の定めがあるなら、例外に当てはまるのか。敷金が2か月分を超えていないか
- 入居したら市役所で住民登録をする。BSN がまだなら、このとき付与される
社会住宅は待ち時間が長い
住宅協会（woningcorporatie）が貸す社会住宅は、所得の上限（2026年は単身で年€51,537など）があり、地域の登録制度で順番を待ちます。大都市では待ち時間が長く、到着してすぐ借りるのは現実的ではありません。
住宅手当（huurtoeslag）：2026年の条件
所得が低い人は、家賃の一部を国が負担する住宅手当（huurtoeslag）を受けられる場合があります。2026年から、家賃が一定額を超えると受けられないという条件がなくなりました。ただし手当の計算は、家賃のうち月€932.93までの部分で行います。
- 18歳以上（例外あり）。21歳未満だけの世帯は、家賃のうち月€498.20までの部分で計算する
- オランダ国籍か、オランダに合法に滞在している（在留許可など）。18歳以上の同居人も同じ
- その住所に住民登録（BRP）している
- 独立した住宅（zelfstandige woonruimte）を借りている。2024年3月1日からはシャワーかバスタブが必要
- 資産が上限以下：2026年1月1日時点で1人€38,479、パートナーと合わせて€76,958
- 所得の上限は家賃・世帯の人数・年齢で変わる。Dienst Toeslagen の試算（proefberekening）で確かめる
- 申請は DigiD で「Mijn toeslagen」から。一度申請すれば、条件を満たす間は毎年自動で支給される（2025年分は2026年12月31日まで申請できる）
よくある質問
＋オランダの家賃に上限はありますか？
ポイント制（WWS）で186点以下の住宅には上限があります。2026年は143点以下が月€932.93まで、144〜186点が月€1,228.07までです。187点以上の自由セクターは上限がありませんが、契約中の値上げには年ごとの上限があります。
＋1年だけの有期契約で借りられますか？
2024年7月1日からは原則としてできません。新しい契約は期間の定めのない契約になります。学生など政令で決まった人だけ、最長2年の有期契約ができます。借りる人の側からはいつでも予告して解約できます。
＋敷金はいくらまでですか？
2023年7月1日以降の契約は、家賃（kale huur）の2か月分までです。退去後14日以内に返され、差し引く費用があるときは30日以内に内訳と残りが返されます。
＋仲介手数料は払う必要がありますか？
家主の依頼で動く仲介業者には払いません。自分で依頼した業者が、その業者の物件以外を見つけてくれた場合だけ払うことがあります。鍵の代金（sleutelgeld）は禁止です。
＋外国人でも住宅手当を受けられますか？
オランダに合法に滞在し、その住所に住民登録していれば対象になりえます。資産の上限（2026年は1人€38,479）や所得の条件があり、独立した住宅を借りている必要があります。Dienst Toeslagen の試算で確かめてください。
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