アメリカで部屋を借りる：敷金の上限、審査、家賃の値上げのルール
最終確認：2026年11月9日
アメリカで部屋を借りるとき、日本と何が違うのでしょうか。入居審査ではクレジットヒストリー（信用履歴）と収入を見られ、敷金の上限や返還の期限、家賃の値上げのルールは州によって違います。この記事では、ニューヨーク州・カリフォルニア州・ハワイ州・テキサス州・ワシントン州の州法、カリフォルニア州司法長官と不動産局の案内、ニューヨーク市家賃ガイドライン委員会の決定、住宅都市開発省（HUD）の公正市場家賃をもとに、借りる人が知っておくことをまとめます。
この記事のポイント
- 敷金（security deposit）の上限は州法で決まります。ニューヨーク州・ハワイ州は1か月分、カリフォルニア州は2024年7月1日から原則1か月分です。テキサス州・ワシントン州には上限がありません。
- 退去後の敷金の返還期限は、ニューヨーク州とハワイ州が14日、カリフォルニア州が21日、テキサス州とワシントン州が30日です。
- 家賃の値上げの上限は、カリフォルニア州が「5%＋物価上昇率（最大10%）」、ワシントン州が「7%＋物価上昇率（最大10%）」。ニューヨーク市の家賃安定化アパートは、2026年10月1日〜2027年9月30日に始まる契約の値上げが0%です。
部屋を借りる流れ
アメリカの賃貸は、物件を探して申し込み（application）、審査を通ると賃貸契約（lease）を結ぶ流れです。契約期間は1年が一般的です。家賃は月額で、毎月払います。
- 物件を探す：不動産サイト、管理会社、仲介業者（broker）など
- 内見して申し込む：申込書を出し、申込手数料（application fee）を払うことがある
- 審査：クレジットヒストリー（信用情報）、収入、勤務先、前の家主の照会などを見られる
- 契約：賃貸契約書（lease）に署名し、敷金と最初の月の家賃を払う
- 入居：入居時の部屋の状態を写真で残す（退去時の敷金の精算で役に立つ）
- 電気・ガス・ネット：自分で契約する物件が多い
ニューヨーク市の仲介手数料（FARE Act）
ニューヨーク市では2025年6月11日から、家主側が依頼した仲介業者の手数料を借りる人に払わせることが禁止されました。借りる人が自分で仲介業者を頼んだ場合は、その手数料は借りる人が払います。募集広告には借りる人が払う費用をすべて書く必要があります（ニューヨーク市消費者・労働者保護局）。
審査とクレジットヒストリー
アメリカでは、クレジットカードやローンの支払いの記録（クレジットヒストリー）を信用情報会社が管理していて、家主はこれを入居審査に使います。日本でのクレジットの記録は引き継がれないため、着いたばかりの人は記録がなく、審査で不利になることがあります。
- 勤務先の雇用証明書（オファーレター）や給与明細で収入を示す
- 社会保障番号（SSN）がまだない場合は、申込書の扱いを管理会社に確かめる
- 審査が通りにくい場合、保証人（guarantor）や前払いを求められることがある。前払いや敷金の上限は州法で決まっている
- クレジットカードを作り、毎月きちんと払うと記録ができていく
家賃の相場：HUD の公正市場家賃
家賃の水準は、住宅都市開発省（HUD）の公正市場家賃（Fair Market Rents）が目安になります。2027年度（2026年10月1日から）の1寝室は、ニューヨークUS$2,729（2,729ドル）、サンフランシスコUS$3,003、ロサンゼルスUS$2,402、シアトルUS$2,180、ホノルルUS$1,951、ヒューストンUS$1,261です。標準的な物件の、光熱費を含む総家賃で、市場の真ん中より少し低めの水準です。
アメリカの生活費 →都市別の家賃（ワンルーム・2寝室も）、物価、交通費をまとめています。敷金（security deposit）：上限と返還の期限
敷金は、家賃の滞納や部屋の損傷に備えて家主が預かるお金です。上限と返還の期限は州法で決まっていて、州によって大きく違います。
| 州 | 上限 | 退去後の返還期限 |
|---|---|---|
| ニューヨーク州 | 家賃1か月分 | 14日以内（明細つき） |
| カリフォルニア州 | 家賃1か月分（2024年7月1日から。家具つきも同じ） | 21日以内（明細つき） |
| ハワイ州 | 家賃1か月分（ペットの敷金を別に取れる場合がある） | 14日以内 |
| テキサス州 | 州法の上限なし | 30日以内 |
| ワシントン州 | 州法の上限なし | 30日以内 |
- ニューヨーク州：期限までに明細と残金を返さないと、家主は敷金を差し引く権利を失う（一般義務法 7-108条）
- カリフォルニア州：個人（または個人だけが社員の LLC）で、賃貸物件が2つ以下・計4戸以下の小規模な家主は2か月分まで取れる。ただし借りる人が軍人の場合は1か月分まで。2024年7月1日より前に受け取った敷金には適用されない
- カリフォルニア州：期間6か月以上の契約で、6か月分以上の家賃を前払いすることは上限の対象外
- ハワイ州：期限までに書面の通知と明細を出さないと、家主は敷金を差し引く権利を失う
家賃の値上げ：州と市のルール
アメリカの多くの州では、家賃の値上げに上限はありません。ただし、カリフォルニア州とワシントン州には州全体の上限があり、ニューヨーク市には「家賃安定化（rent stabilization）」という制度があります。
| 地域 | 上限 | 主な対象外 |
|---|---|---|
| カリフォルニア州（AB 1482、テナント保護法） | 12か月で「5%＋物価上昇率」か10%の低い方 | 使用許可から15年以内の建物など。入居者が替わるときは家主が新しい家賃を決められる |
| ワシントン州 | 12か月で「7%＋物価上昇率」か10%の低い方。入居から12か月は値上げできない | 最初の使用許可から12年以内の建物、公営住宅、家主が住む一部の物件など |
| ニューヨーク市の家賃安定化アパート | 家賃ガイドライン委員会が毎年決める。2026年10月1日〜2027年9月30日に始まる契約は1年・2年とも0% | 家賃安定化の対象でない物件（市場家賃の物件） |
- ニューヨーク市の前年度（2025年10月1日〜2026年9月30日に始まる契約）は、1年契約3%・2年契約4.5%だった
- ワシントン州の物価上昇率は、シアトル地域の6月の CPI（前年比）を使い、州商務省が毎年の上限を公表する
- 自分の部屋が家賃安定化の対象かどうかは、契約書や州の住宅・地域再生局（HCR）で確かめる
契約の前に確認すること
- 家賃に何が含まれるか（電気・ガス・水道・ネット・駐車場）
- 契約期間と、途中で解約するときの条件
- 敷金の額が州法の上限を超えていないか
- 家賃安定化などの規制の対象か（ニューヨーク市・カリフォルニア州・ワシントン州）
- ペット・転貸（sublet）のルール
- 入居時の部屋の状態の記録（写真・チェックリスト）
よくある質問
＋アメリカの敷金は何か月分ですか？
州によって違います。ニューヨーク州とハワイ州は家賃1か月分まで、カリフォルニア州は2024年7月1日から原則1か月分まで（小規模な家主は2か月分まで）です。テキサス州とワシントン州には州法の上限がありません。
＋敷金はいつ返ってきますか？
退去後、ニューヨーク州とハワイ州は14日以内、カリフォルニア州は21日以内、テキサス州とワシントン州は30日以内に、差し引いた額の明細とともに返すことが州法で決まっています。
＋クレジットヒストリーがなくても部屋を借りられますか？
借りられることはありますが、審査で不利になることがあります。勤務先のオファーレターや給与明細で収入を示したり、保証人を立てたりする方法があります。条件は管理会社に確かめてください。
＋ニューヨークの家賃安定化アパートとは何ですか？
ニューヨーク市の一定の古い建物などで、更新時の値上げ率を市の家賃ガイドライン委員会が決める制度です。2026年10月1日〜2027年9月30日に始まる契約の値上げは、1年契約・2年契約とも0%です。
＋カリフォルニア州で家賃はどこまで上がりますか？
テナント保護法（AB 1482）の対象の物件では、12か月の値上げは「5%＋物価上昇率」か10%のどちらか低い方までです。使用許可から15年以内の建物などは対象外です。
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