シンガポールで住まいを探すには：HDB とコンドの違い、外国人が借りるときのルール、契約の流れと費用

住まいの種類：HDB・コンド・部屋借り

家賃の目安は、HDB は地区・間取り別の中央値が公表されています（生活費の記事を参照）。コンドや部屋借りは公的な統計がないため、物件サイトやエージェントで実際の募集を確認してください。

外国人が HDB を借りるときのルール

• 借りられるのは、EP・S Pass・Work Permit・Student Pass・DP（Dependant's Pass）・LTVP（長期滞在）などを持つ人。観光客は借りられない
• 貸主が HDB に申請する日の時点で、パスの有効期間が6か月以上残っている必要がある
• 最短の賃貸期間は6か月。マレーシア人以外の外国人を含む場合、1回の承認で借りられるのは最長2年
• 丸ごと借りる場合、地区ごと（8%）・棟ごと（11%）に非市民が借りられる枠があり、枠が埋まっていると借りられない
• 住める人数は、1〜2-Room で4人、3-Room で6人、4-Room 以上で8人まで（4-Room 以上の8人は一時的な緩和で、2028年12月31日を超える期間は6人）

非市民の枠が空いているかは、HDB のオンラインサービスで確認できます。気に入った物件が見つかっても、枠が埋まっていれば借りられないため、早めに確認しておきましょう。部屋借りの場合は非市民の枠は関係ありませんが、貸主が同じフラットに住み続けること、HDB が作った元の寝室だけを貸すことなどのルールがあります。

HDB の賃貸では、貸主が HDB の承認を得ている必要があります。契約の前に承認書を見せてもらい、入居後は自分が正式な借主として登録されているかを HDB のオンラインサービスで確認できます。

コンド（民間住宅）を借りるときのルール

• 最短の滞在期間は連続3か月。日単位・週単位の短期の貸し借りは禁止されている
• 住める人数は、家族以外の人で6人まで（住み込みの家事手伝いは家族に含む）
• 90m² 以上の物件は、2028年12月31日まで、URA への登録と手数料 S$20 の支払いで8人まで住める

ホテルのような短期滞在の物件を探すときは注意が必要です。住宅の3か月未満の貸し借りは認められていないため、着任直後の数週間だけ住む場所は、ホテルなど短期の滞在が認められた施設で探すことになります。

契約までの流れ

1. 予算・地区・通勤時間・入居時期を決める
2. 物件サイトやエージェントで物件を探し、内見する
3. 条件（家賃・契約期間・入居日・家具・修理の負担など）を交渉する
4. 申込書（Letter of Intent など）を出し、条件がまとまったら賃貸契約書を結ぶ
5. デポジットと初月の家賃を払う
6. 契約書の印紙税を、署名から14日以内に納める
7. 入居時に部屋の状態を写真などで記録しておく

CEA は、民間住宅と HDB の標準の賃貸契約書のひな形を公開しています。法律で使うことが義務づけられているものではありませんが、どんな項目を決めるべきかの参考になります。契約書は英語なので、分からない項目は署名前に必ず確認してください。

契約時にかかる費用

デポジット（保証金）

HDB の案内では、デポジットは1年契約で家賃1か月分、2年契約で2か月分が一般的で、1か月分を超えて払わないよう助言しています。支払いの記録を残すため、家賃とデポジットは小切手などで払うことが勧められています。コンドのデポジットについて公式な目安はありませんが、金額と返還の条件を契約書で確認してください。

賃貸契約の印紙税

たとえば月 S$3,000 で2年契約なら、賃料総額 S$72,000 の0.4%で S$288 です。契約書に特に定めがなければ、印紙税を払うのは借主です。期限は、シンガポールで署名した場合は署名から14日以内、国外で署名した場合はシンガポールで書類を受け取ってから30日以内で、IRAS のオンラインサービスで手続きします。

エージェントの手数料

CEA によると、エージェントの手数料に決まった率やガイドラインはなく、仕事を頼む前に金額と条件を話し合って決めます。手数料はエージェント個人ではなく、所属する不動産会社に払います。同じ取引で、1人のエージェントが貸主と借主の両方から手数料を取ることは違法です。

エージェントの確認と詐欺への注意

シンガポールで不動産の仲介をするには、CEA への登録が必要です。登録されたエージェントには固有の登録番号があり、広告には氏名・登録番号・電話番号・会社名などを書くことが義務づけられています。

• CEA の公開登録簿で、エージェントの電話番号を検索する。出てこなければ登録されていない番号で、詐欺の可能性が高い
• 名前や登録番号が登録簿に載っていても、連絡してきた電話番号が違う場合はなりすましを疑う
• 内見の前にデポジットを求める、相場よりかなり安い、急いで振り込ませる、といった話には応じない

外交官条項（途中解約の条項）

CEA の民間住宅の標準契約書には、「外交官条項（Diplomatic / Break Clause）」を入れるかどうかを選ぶ項目があります。契約から一定期間が過ぎた後に、会社の命令で国外に転勤になった場合や、雇用が終わった場合などに、事前の予告で契約を途中で終えられるようにする条項です。

この条項は法律で決められたものではなく、貸主との合意で入れるものです。就労パスで働く外国人は、仕事の事情でシンガポールを離れる可能性があるため、契約の前に入れるかどうか、何か月後から使えるか、予告は何か月前かを確認しておくと安心です。

住まい探しのチェックリスト

• パスの有効期間が6か月以上残っているか（HDB の場合）
• HDB を丸ごと借りる場合、その地区・棟の非市民の枠が空いているか
• エージェントが CEA に登録されているか（電話番号で確認）
• 家賃・デポジット・契約期間・入居日・家具・修理の負担・途中解約の条件
• 印紙税を誰がいつ払うか（特に定めがなければ借主、署名から14日以内）
• 通勤時間と交通費、スーパーや病院への近さ